Todo lo que debes saber sobre Tax Planning

Antes de comprar tu casa en España, realiza una buena planificación fiscal

«Marbella está viviendo en un contexto histórico único; por un lado, los tiempos posteriores a la pandemia han facilitado la movilidad en el lugar de trabajo, una ventaja que han aprovechado hombres de negocios y ejecutivos que buscan primeras residencias en la Costa del Sol.

Por otro lado, la situación fiscal única de Andalucía es perfecta, ya que exonera a los propietarios del impuesto de sucesiones, lo que convierte a la propiedad en una buena inversión, y del impuesto sobre el patrimonio; condiciones clave para que la adquisición de lujosas villas esté más en demanda que nunca.»

Miguel Manzanares – Manzanares Lawyers

Tax Planning – Preguntas de interés

¿Cuándo deben abonarse impuestos por la compra de una vivienda? 

El pago de impuestos por la adquisición de una propiedad en España varía según si se trata de la compra de una vivienda de primera o segunda transmisión.

En el caso de una vivienda de segunda mano, se aplica el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), y la base imponible se establece en función del precio de venta:

• Hasta 400,000€: 8% (para garajes no adyacentes a una vivienda, hasta 30,000€, se aplica un 8%)
• De 400,000€ a 700,000€: 9% (para garajes no anexos a una vivienda, de 30,000€ a 50,000€, se aplica un 9%)
• A partir de 700,000€: 10% (para garajes no adyacentes a una vivienda, desde 50,000€ en adelante, se aplica un 10%

¿Qué gastos asume el comprador de una vivienda? 

En nuestra localidad, el comprador es responsable de todos los gastos relacionados con la transacción, lo que incluye los costos de la Notaría y el Registro de la Propiedad, que ascienden aproximadamente a 3,000€ dependiendo del valor de la propiedad.

También se deben considerar los honorarios del abogado, que representan el 1% del precio de la vivienda más el IVA, así como los honorarios de la agencia inmobiliaria.

Sin embargo, es importante destacar que no corresponde al comprador asumir el impuesto municipal sobre el incremento del valor de los terrenos (plusvalía municipal) ni los honorarios del abogado del vendedor.

¿Cuáles son los impuestos que el vendedor de una vivienda debe pagar? 

El vendedor estará sujeto al pago del Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, comúnmente conocido como la Plusvalía Municipal, el cual grava el aumento del valor del terreno urbano.

El monto a abonar en concepto de Plusvalía Municipal dependerá del valor catastral de la vivienda, del municipio en el que se encuentre y del período durante el cual el vendedor haya sido propietario del inmueble.

Puedes calcular esta cantidad utilizando la herramienta de simulación proporcionada por la Junta de Andalucía.

Impuestos y gastos relacionados con la compra de una propiedad en Marbella 

Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP)

• Obligatorio para la adquisición de viviendas de segunda mano.
• Tarifa del 7% debido a la reducción especial vigente desde el 27 de abril de 2021 hasta el 31 de diciembre del mismo año.

IVA y Actos Jurídicos Documentados (AJD)

• Obligatorio para la compra de viviendas de nueva construcción.
• Incluye un 10% de IVA y un 1,2% de Actos Jurídicos Documentados.

Gastos de Notaría y Registro

Cuando se compra una propiedad, los gastos de notario son pagados por el comprador. Estos dependen del precio de compra y del número de cláusulas en las escrituras.

Normalmente, los honorarios se calculan de la siguiente manera:

• Para un precio de compra entre 0 y 100.000 €, los honorarios son el 0,4% del precio de compra.
• Para un precio de compra entre 100.000 y 400.000 €, los honorarios están entre el 0,1% y el 0,4%.
• Para un precio de compra superior a 400.000 €, los honorarios son el 0,1%.

Costos Legales (Honorarios Legales):

• Representan el 1% del costo total del inmueble más el IVA.

Plusvalía:

• Debe ser asumida por el vendedor.
• El monto depende del valor catastral de la vivienda, del municipio en el que se ubica y del tiempo que el vendedor haya sido propietario de la misma.

Documentos requeridos para la firma de una vivienda de obra nueva en Marbella 

Para completar la firma de las escrituras de una vivienda de nueva construcción, es esencial presentar los siguientes documentos el día acordado ante el notario:

1. Título o escritura previa.
2. Certificado de Eficiencia Energética.
3. Certificado comunitario que confirme el estado al día de los pagos.
4. Comprobantes de pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).
5. Documentación relacionada con la obra nueva, incluyendo el seguro decenal.
6. Licencia de primera ocupación.
7. La gestión de todos estos documentos necesarios será responsabilidad del abogado del cliente.

En el caso de compradores extranjeros, es importante destacar que además del Número de Identificación de Extranjero (NIE), también será necesario contar con una cuenta bancaria española para llevar a cabo la compra de la propiedad.

Si deseas obtener más información, no dudes en consultar nuestra guía en Pure Living.

Hagamos un ejemplo con una de nuestras propiedades: 

Aquí tienes un ejemplo de los costos asociados a la compra de una propiedad  en Benahavís. Una lujosa villa mediterránea de cinco habitaciones con vistas al mar, campo de golf y montañas. La casa ofrece comodidades de lujo, incluyendo una cocina equipada, comedor formal, sala de juegos y piscina climatizada:

1- Precio de compra: 3.950.000 €

Este es el precio de venta de la propiedad en Marbella que estás considerando. Es la cantidad que acordaste pagar al vendedor.

2- Impuestos si la propiedad ha sido propiedad anterior:

Impuesto de transferencia (7% del precio de compra): 276.500 €

Cuando compras una propiedad de segunda mano en España, debes pagar un impuesto de transferencia. Este impuesto es una parte del precio de compra y se calcula como un porcentaje del mismo. En este caso, el impuesto es del 7% del precio de compra, lo que equivale a 276.500 €. Este impuesto se paga al gobierno.

Aproximación de otros costos de compra, según el profesional:

Estos son los costos adicionales relacionados con la compra de la propiedad que generalmente se deben pagar y que pueden variar según diferentes factores. Aquí están desglosados:

1- Honorarios de abogados: 31.600 €

Los costos legales, también conocidos como honorarios de abogados, son asumidos por el comprador al adquirir una propiedad en España.

Estos honorarios legales suelen abonarse una vez completado el proceso de compra y se destinan al abogado que brindó asesoramiento durante la transacción.

En la mayoría de los casos, los honorarios legales oscilan entre el 0,7% y el 1% del precio de venta de la propiedad.

2- Honorarios de notario: 3.160 €

En el proceso de adquirir una propiedad, los honorarios del notario son responsabilidad del comprador. Estos honorarios varían en función del precio de compra de la propiedad y del número de cláusulas que se incluyan en las escrituras. Cuando el precio de compra supera los 400.000 EUR, las tarifas correspondientes son del 0,1%.

Además, si el comprador decide contratar una hipoteca, también habrá gastos notariales adicionales que dependerán del número de cláusulas incluidas en las escrituras hipotecarias.

3- Tarifas de registro: 1.580 €

Los registros de la propiedad son oficinas encargadas de mantener un registro público de las transacciones de bienes raíces, debes pagar tarifas para registrar la propiedad a tu nombre. Las tasas del Registro de la Propiedad suelen rondar el 0,4% del precio de compra, pero pueden variar y en algunos casos llegan hasta el 1%.

4- Costo del cheque/transferencia bancaria: 790 €

Es posible que debas pagar una tarifa por realizar la transferencia bancaria o emitir un cheque para hacer el pago al vendedor o a otras partes involucradas en la transacción.

Total de costos adicionales a pagar: 37.130 €

Este es el total de todos los costos adicionales mencionados anteriormente. Es la suma de los honorarios de abogados, honorarios de notario, tarifas de registro y el costo de la transacción bancaria.

Costo total de compra de una propiedad de segunda mano en Marbella: 3.987.130 €

Finalmente, para calcular el costo total de compra de la propiedad, sumamos el precio de compra (3.950.000 €) y los costos adicionales (37.130 €), lo que da como resultado un costo total de 3.987.130 €. Este es el monto total que debes tener disponible para comprar la propiedad.

Entrevista a Miguel Manzanares

Para comprender el panorama legal y fiscal detrás de la compra de una propiedad, Pure Living Properties se ha puesto en contacto con Miguel Manzanares, CEO y Fundador de Manzanares Abogados, con más de 30 años de experiencia en el sector y así entender más sobre la planificación fiscal, conocida como Tax Planning.

¿Qué diría usted que es el punto diferencial que los clientes encuentran en Manzanares Abogados en comparación con otras firmas de abogados?

La principal ventaja competitiva que tenemos en Manzanares es la amplia experiencia de nuestros profesionales. Es esencial contar con un buen asesoramiento en derecho inmobiliario y de la construcción, ya que esto facilitará el proceso y evitará riesgos en el futuro, por lo que cubrimos todos los requisitos que la adquisición de una propiedad en Marbella o Ibiza requiere.

En este contexto, ¿Qué herramientas considera usted como esenciales al comprar una vivienda?

La planificación fiscal (Tax planning), es lo que más demandan los clientes en la actualidad. Si hay algo que sabemos que es fundamental a la hora de comprar una propiedad, es esto, y es aquí donde entendemos que somos expertos en facilitar la vida a nuestros clientes.

Además, nos encontramos en un momento único en Andalucía para comprar una propiedad en términos de baja tributación. El impuesto sobre el patrimonio y el impuesto de sucesiones están desapareciendo.

Mirando hacia el futuro, ¿en qué dirección se dirige Manzanares Abogados y con qué objetivos se acerca a este mercado en auge?

Nuestra estrategia es priorizar la calidad del asesoramiento por encima de la cantidad de transacciones, y para lograrlo, el conocimiento y la experiencia son clave.

En Manzanares, contamos con más de 70 profesionales (el 90% de ellos perfiles senior) con experiencia en derecho inmobiliario, que son leales a nuestra firma y que han ofrecido garantías a más de 28,000 clientes de hasta 40 nacionalidades diferentes que han confiado en nosotros durante más de 25 años.

En un mundo tan volátil y globalizado, ser fieles a nuestros principios y tener objetivos claros nos ha permitido posicionarnos como una firma y construir la lealtad de los clientes año tras año.

En Pure Living, estamos dedicados a encontrar las opciones de alojamiento más excepcionales para nuestros clientes. Si está interesado en obtener más detalles acerca de los alojamientos disponibles en la zona, no dude en ponerse en contacto con nosotros o explorar nuestra página web.