MERCADO INMOBILIARIO MARBELLA 2025
Pablo Almagro - 7 Nov 2025 - Market Reports
Introducción
Marbella, consolida su papel de referente global en el mercado de la vivienda de alta gama
Durante la última década, Marbella ha consolidado su posición como uno de los destinos residenciales más codiciados del mundo. Lo que comenzó siendo un enclave de veraneo para una élite selecta se ha transformado en un ecosistema urbano de lujo consolidado, comparable en cifras, inversión y demanda internacional a Miami, Dubái o la Côte d’Azur, aunque con una identidad propia profundamente mediterránea.
La ciudad ha alcanzado un grado de madurez sin precedentes en todos los ámbitos: la calidad arquitectónica, la excelencia en los servicios, la gastronomía, la oferta cultural y el bienestar se han alineado para crear un modelo de vida donde el lujo no se mide por la ostentación, sino por la calidad, la sostenibilidad y la autenticidad.
En los últimos años, el crecimiento sostenido de proyectos de primer nivel —desde las branded residences impulsadas por promotoras como Sierra Blanca Estates o Dolce & Gabbana, hasta el nuevo branded hotelero y desarrollos mixed-use que combinan hospitalidad y residencial— ha elevado el listón del mercado inmobiliario de la Costa del Sol. Estos proyectos, junto con una demanda internacional en constante expansión, han situado a Marbella como un polo de atracción global para compradores de alto poder adquisitivo, inversores institucionales y familias que buscan una residencia principal o secundaria en Europa.
El aeropuerto internacional de Málaga, a apenas 40 minutos de Marbella, está siendo uno de los grandes catalizadores de este crecimiento. Con más de 11 millones de pasajeros en el primer semestre de 2025, el aeropuerto ha batido récords históricos y reforzado su conectividad con los principales mercados emisores: Reino Unido, Alemania, Países Bajos, Bélgica, Francia, Estados Unidos y los países del Golfo. La apertura de nuevas rutas intercontinentales —como el vuelo directo Málaga–Nueva York, junto con la expansión del servicio VIP Ambaar Lounge— ha facilitado la llegada de un perfil de comprador global, acostumbrado a destinos internacionales de primer nivel.
El turismo, a su vez, actúa como puerta de entrada natural al mercado residencial. La Costa del Sol recibió en 2024 más de 14 millones de visitantes, el mejor registro de su historia, y la tendencia continúa al alza. Cada año, un porcentaje creciente de esos visitantes decide invertir en la zona tras descubrir el estilo de vida marbellí, que combina clima, gastronomía, golf, mar y seguridad con una infraestructura moderna y servicios del más alto nivel. Este modelo de “residential tourism” se ha convertido en un motor económico estructural, alimentando la inversión, la construcción, el empleo y la proyección internacional de Marbella.
En 2025, la ciudad y su entorno —Benahavís, Estepona, Sotogrande y la capital malagueña— forman un corredor de lujo en el sur de Europa, donde la vivienda de alta gama es tanto un activo de inversión seguro como una forma de vida excepcional.
Propósito y alcance del informe 2025–2026
El presente Market Report Marbella 2025–2026, elaborado por Pure Living Properties, ofrece una radiografía detallada del mercado residencial de lujo en el Triángulo de Oro —Marbella, Benahavís y Estepona—, extendiéndose también a zonas de influencia como Málaga capital, Casares, Manilva y Sotogrande.
El objetivo de este informe es analizar la evolución del mercado en 2025, identificar tendencias clave y anticipar las previsiones para 2026, en un contexto de consolidación, estabilización de precios y expansión hacia nuevos segmentos y geografías. El documento combina análisis cuantitativo (precios, absorción, demanda y stock) con reflexiones cualitativas procedentes de entrevistas a líderes del sector —entre ellos Javier Nieto, CEO de Pure Living Properties, y Carlos Rodríguez, CEO de Sierra Blanca Estates—, así como testimonios de promotores, arquitectos e inversores con presencia activa en la Costa del Sol.
Metodología y fuentes de análisis
Para la elaboración del Market Report Marbella 2025–2026, se ha llevado a cabo un trabajo de investigación que combina fuentes propias y externas.
Las principales fuentes de datos y contraste incluyen:
- Entrevistas y estudios internos de Pure Living Properties, con especial atención a la experiencia directa de su equipo de ventas, alquileres e inversiones.
- Datos oficiales de Idealista, Registradores de España, INE y el Observatorio Argos de la Junta de Andalucía.
- Informes sectoriales de portales inmobiliarios y entidades financieras (Bankinter, Savills…).
- Prensa económica y especializada, como Expansión, El Economista o Financial Times.
- Análisis cualitativo de entrevistas a agentes del sector, promotores y actores institucionales, que aportan contexto sobre la percepción y expectativas del mercado.
- Investigación de campo y observación directa sobre tendencias de consumo, oferta de producto y evolución de las zonas prime.
El enfoque metodológico de este informe es mixto y analítico, integrando datos de mercado con conocimiento de primera mano, para ofrecer una visión completa, objetiva y estratégica del ecosistema inmobiliario de lujo en Marbella y su entorno.
Evolución del mercado inmobiliario en 2025
Durante los tres primeros trimestres de 2025, el mercado inmobiliario de lujo en Marbella y su entorno ha mostrado una evolución sólida y equilibrada. Tras varios ejercicios de fuerte crecimiento, la Costa del Sol entra en una etapa de madurez, caracterizada por una estabilización progresiva de los precios, una oferta cada vez más cuidada y un comprador internacional más exigente y bien informado.
Los datos respaldan esta tendencia. Según los análisis de Pure Living Properties y fuentes propias, Marbella ha alcanzado este verano sus precios máximos históricos, situándose en 5.410 €/m² en septiembre de 2025, con una variación interanual del +9%. Se trata del registro más alto desde que existen series estadísticas, y confirma que la ciudad continúa siendo el epicentro del lujo residencial europeo.
Zonas icónicas como Nagüeles–Milla de Oro (+4,2%), Nueva Andalucía (+7,4%) y, especialmente, Río Real–Los Monteros (+20,7%) han liderado la demanda, impulsadas por proyectos llave en mano y villas contemporáneas que combinan diseño, privacidad y calidades excepcionales.
“Marbella necesitaba una fase de estabilización sana”, explica Javier Nieto, CEO de Pure Living Properties. “Después de años de crecimiento sostenido, el mercado se apoya ahora en bases reales: ubicación, calidad y confianza. El comprador internacional ya no busca solo una propiedad de lujo, sino una experiencia de vida completa”, añade.
Crecimiento sostenido en el Triángulo de Oro
En lo que va de año, el Triángulo de Oro —formado por Marbella, Benahavís y Estepona— mantiene su papel como eje vertebrador del lujo residencial del sur de Europa.
- Benahavís (5.391 €/m², +16,1%) continúa siendo sinónimo de exclusividad, con especial protagonismo de enclaves como La Quinta o La Zagaleta, donde los precios superan los 7.500 €/m².
- Marbella (5.410 €/m2 + 9,0 %) reafirma su liderazgo histórico, alcanzando su techo de valor medio y consolidando un mercado que combina propiedades reformadas de alto nivel con nuevos desarrollos residenciales de gran impacto arquitectónico.
- Estepona (4.057 €/m², +13,3%), por su parte, se consolida como el nuevo destino residencial prime de referencia internacional, fruto de su transformación urbana, su estilo de vida mediterráneo y su atractivo inversor.
“Estepona es hoy el ejemplo más claro de modernización urbana en la Costa del Sol. La ciudad ha sabido crecer con equilibrio, mejorando sus infraestructuras y su litoral. El comprador internacional ya no ve Estepona como alternativa, sino como una opción principal”, destaca Carlos Rodríguez, CEO de Sierra Blanca Estates.
El auge del segmento de ultralujo
El mercado ultra-prime —el que agrupa las propiedades con precios por encima de los diez millones de euros— ha vivido en 2025 uno de los periodos más dinámicos de su historia reciente. Las operaciones récord registradas en Marbella y Sotogrande reflejan la consolidación de un nuevo escalón del lujo en el mercado residencial europeo.
La venta de NIWA, en Sotogrande, ha sido la transacción más significativa del año. Diseñada por ARK Architects y desarrollada por Sotogrande SA, la propiedad, situada sobre una parcela de 10.000 m², se ha vendido por más de 17 millones de euros. Este récord consolida al código postal 11310, el único privado de España, entre las direcciones más exclusivas del continente.
El enclave vive un momento histórico, con un precio medio de venta que supera los 1,9 millones de euros y una demanda que procede cada vez más de Europa del Norte, Estados Unidos y Sudamérica. En paralelo, proyectos como The 15, Aqua o Village Verde —que ya han superado el 80% de las ventas en preventa— confirman el éxito del nuevo modelo residencial de alta gama basado en el diseño y la sostenibilidad.
Villa Majorelle: récord de venta por metro cuadrado en La Cerquilla (Marbella)
En el segmento ultra-prime, Pure Living Properties ha protagonizado una de las operaciones más destacadas del año con la venta de Villa Majorelle, ubicada en La Cerquilla (Marbella), una de las zonas más exclusivas de Nueva Andalucía. Con un asking price de 14,5 millones de euros, la propiedad ha alcanzado el precio máximo registrado en la zona, un hito que no es casualidad, sino el resultado directo de una localización triple AAA, unas terminaciones exquisitas con calidades máximas, una decoración de primerísima calidad y una atención al detalle donde el lujo se respira en cada rincón. A ello se suma la incorporación de la tecnología más avanzada disponible hoy en día, comparable con los estándares de las residencias más exclusivas del mundo.
Todo este conjunto de factores explica que el valor de la operación refleje la esencia del lujo contemporáneo en Marbella, consolidando a Pure Living Properties como una de las firmas líderes en el segmento prime y evidenciando la madurez de un mercado donde la demanda de propiedades únicas continúa superando a la oferta disponible.
Villa Las Tortugas: un caso de éxito de Pure Living Properties
En Marbella, el año también ha estado marcado por la venta de Villa Las Tortugas, una de las propiedades más emblemáticas de Los Monteros, gestionada en coexclusiva por Pure Living Properties. La operación representa uno de los hitos más destacados del ejercicio y refuerza el posicionamiento de la agencia como referente en el segmento de lujo internacional.
Situada a escasos 80 metros del mar, sobre una parcela triple de 3.738 m², la villa combina una residencia principal y dos casas de invitados, con interiores diseñados por Mariska Dietz.
Su exclusividad, diseño y carácter únicos fueron determinantes en el éxito de la operación: no existe en Marbella una propiedad comparable, lo que convierte a Villa Las Tortugas en un producto excepcional para un propietario igualmente especial.
Durante años, Pure Living Properties gestionó en exclusiva su alquiler vacacional, lo que permitió a la agencia un conocimiento profundo del inmueble y de su potencial.
La venta se cerró en un plazo excepcionalmente corto, confirmando la fortaleza de la demanda en zonas consolidadas y el acierto del enfoque personalizado de la firma, donde cada venta se trata como un proyecto único.
Actualmente, Villa Las Tortugas vuelve a formar parte del portafolio de alquiler de lujo de Pure Living Properties, reafirmando su carácter icónico y su valor dentro del mercado prime marbellí.
La expansión de Málaga capital
El auge de Málaga capital continúa siendo uno de los fenómenos más relevantes del mercado inmobiliario andaluz. Con precios que alcanzan los 3.620 €/m² (+17%), la ciudad ha logrado atraer tanto a residentes como a inversores internacionales, impulsada por un crecimiento económico sostenido, una creciente escena cultural y proyectos residenciales de alta gama como Sierra Blanca Tower, impulsada por la promotora local Sierra Blanca Estates.
El proyecto, con viviendas que van desde 1 hasta 8 millones de euros, ha experimentado una revalorización superior al 50% desde su lanzamiento, convirtiéndose en un referente de la transformación urbana de la ciudad.
Crecimiento hacia el oeste y nuevas oportunidades
El desplazamiento de la demanda hacia el oeste se ha acentuado en 2025, con Casares (+29,5%) y Manilva (+19%) encabezando los mayores incrementos interanuales de la Costa del Sol. Estos municipios emergentes se benefician de una combinación ideal: nuevos desarrollos turísticos-residenciales, infraestructuras renovadas y una oferta que mantiene altos estándares de calidad a precios competitivos.
El eje Marbella–Estepona–Casares–Sotogrande conforma ya un corredor de lujo de más de 50 kilómetros de costa, donde conviven el mercado consolidado del Triángulo de Oro con las nuevas zonas prime de expansión.
Demanda internacional y acuerdos estratégicos
La demanda internacional continúa siendo el pilar del mercado de lujo en la Costa del Sol. En lo que va de 2025, los compradores procedentes del norte de Europa, Reino Unido y Suiza mantienen su protagonismo, mientras que crece con fuerza la presencia de clientes de Estados Unidos y Oriente Medio, atraídos por la conectividad aérea, el clima y la calidad de vida.
En este contexto, Pure Living Properties ha ampliado su red de acuerdos estratégicos con agencias internacionales en origen —en Suiza, Inglaterra, Países Bajos, Kuwait y Estados Unidos— que canalizan la llegada de compradores cualificados hacia la Costa del Sol.
“Queremos que el cliente internacional llegue a Marbella con todo resuelto”, explica Javier Nieto. “Estas alianzas nos permiten ofrecer un servicio continuo, de confianza y con la garantía de un acompañamiento real en destino”, añade.
Estabilización de precios y madurez del mercado
Tras dos años de incrementos notables, el mercado inmobiliario de lujo en la Costa del Sol avanza hacia una fase de consolidación. Los tres primeros trimestres de 2025 reflejan una evolución equilibrada, con una demanda firme, pero más selectiva, y un aumento moderado de precios.
Según datos de Idealista y del análisis de Pure Living Properties, el valor medio del metro cuadrado en Marbella (5.410 €/m²), Benahavís (5.391 €/m²) y Estepona (4.057 €/m²) se mantiene estable respecto al trimestre anterior, con incrementos interanuales que oscilan entre el +9% y el +16%. La lectura general apunta a un mercado maduro, donde el crecimiento responde más a la escasez de producto prime y a la fuerza de la demanda internacional que a un comportamiento especulativo.
Los compradores, principalmente de Europa del Norte, Reino Unido, Oriente Medio y América del Norte, muestran una clara preferencia por propiedades “ready to move in”, con alto nivel de diseño, eficiencia energética y servicios complementarios. Este cambio de comportamiento se traduce en operaciones más rápidas y con menor margen de negociación, lo que refuerza la percepción de estabilidad del sector.
El nuevo PGOM de Marbella: seguridad jurídica y crecimiento ordenado
Uno de los factores clave que sostienen esta etapa de madurez es la nueva planificación urbanística de Marbella. El Plan General de Ordenación Municipal (PGOM), que el Ayuntamiento prevé aprobar antes del final de la legislatura, será un punto de inflexión para el desarrollo del municipio, aportando seguridad jurídica, agilidad administrativa y previsibilidad a los inversores.
El concejal de Urbanismo, José Eduardo Díaz, explica que Marbella es ya el primer gran municipio de Andalucía con empresas certificadoras para la verificación de documentación urbanística, un sistema que reduce los tiempos de tramitación de licencias y permite acelerar la inversión sin renunciar al control técnico. “El objetivo es que Marbella no pierda oportunidades por trámites administrativos. Con las certificadoras, las licencias llegan antes y con todas las garantías. Esto significa más inversión, más empleo y más competitividad para nuestro destino”, subraya Díaz. Según datos municipales, las licencias urbanísticas han experimentado un crecimiento de entre el 15% y el 30% en el primer semestre de 2025, con un volumen económico superior a los 350 millones de euros en proyectos hoteleros y residenciales. Esta cifra refleja la fortaleza del municipio como polo de atracción para grandes marcas internacionales y consolida su liderazgo como capital del lujo en el sur de Europa.
El nuevo PGOM persigue un equilibrio entre el desarrollo de la vivienda de alta gama y la necesidad de una ciudad habitable, con infraestructuras adaptadas a su crecimiento demográfico. En palabras del edil durante una jornada organizada por DOM3, “El éxito de Marbella no puede sostenerse sin planificación. Necesitamos acompañar el crecimiento con infraestructuras, vivienda asequible y medidas que mantengan la competitividad del municipio.”
La estrategia urbanística combina por tanto dos objetivos:
- Garantizar seguridad jurídica y agilidad para el desarrollo de proyectos de calidad.
- Favorecer un crecimiento equilibrado y sostenible, capaz de atraer inversión y, al mismo tiempo, preservar el modelo de ciudad mediterránea que caracteriza a Marbella.
Un mercado con fundamentos sólidos
El impacto de estas medidas se traduce en confianza inversora. Promotoras internacionales continúan apostando por proyectos en el Triángulo de Oro, mientras que los compradores finales perciben una mayor certidumbre regulatoria.
El mercado de 2025 ya no se apoya exclusivamente en la demanda extranjera de segunda residencia, sino también en un creciente grupo de residentes permanentes, profesionales y familias que eligen Marbella por su conectividad, su clima y su estabilidad institucional.
Este nuevo perfil consolida una economía más diversificada y resistente a los ciclos, donde el valor del inmueble no solo depende de su ubicación, sino también de la calidad del entorno urbano y los servicios que lo acompañan.
Impacto económico del sector de la vivienda de alta calidad
El sector inmobiliario de alta gama en la Costa del Sol representa uno de los pilares del mercado de inversión más sólidos de Europa y además se ha convertido en un motor económico transversal en el triángulo de oro firmado por Marbella, Estepona y Benahavís. Cada villa, promoción o branded residence activa una cadena de valor que abarca decenas de actividades profesionales: desde arquitectos, ingenieros y paisajistas, hasta carpinteros, electricistas, técnicos en domótica, agencias inmobiliarias, bufetes jurídicos, asesores financieros, empresas de mantenimiento y personal de servicio.
La magnitud de esta red explica por qué el segmento prime genera empleo directo e indirecto a todos los niveles socioeconómicos, impulsando la economía local, el consumo y la innovación.
En la actualidad, el triángulo de oro concentra la mayor parte de la inversión inmobiliaria de alto valor en Andalucía, aportando riqueza, empleo estable y consolidando la reputación internacional del destino.
Cada villa, urbanización o desarrollo de lujo moviliza a decenas de profesionales: arquitectos, ingenieros, constructores, interioristas, paisajistas, técnicos en domótica, abogados, asesores financieros, personal de mantenimiento, limpieza y conserjería. Esta red de valor explica por qué la vivienda de alta calidad actúa como palanca de crecimiento estructural para Marbella y su entorno.
Contribución al PIB y generación de riqueza local
Según estudios propios Pure Living Properties con base en datos oficiales del Instituto Nacional de Estadística y el Observatorio Argos de la Junta de Andalucía entre otros, la provincia de Málaga ha superado los 791.000 afiliados a la Seguridad Social en lo que va de 2025, con un incremento interanual de más de 50.000 nuevos empleos.
De ellos, una parte significativa procede de sectores directamente vinculados con la vivienda de alta gama: construcción, actividades inmobiliarias, hostelería y servicios especializados.
En el conjunto del Triángulo de Oro, se estima que el sector de la vivienda de alta calidad aporta en torno al 10 % del PIB provincial, con una generación de riqueza anual de varios miles de millones de euros y una elevada capacidad de atracción de inversión extranjera directa.
A ello se suma el impacto en la recaudación fiscal, el consumo local y la contratación de proveedores, que refuerzan la solidez económica de la zona.
Empleo directo e indirecto generado
El impacto del sector se mide mejor en personas que en cifras.
Según datos de la Asociación DOM3 —Empresarios para la Vivienda de Alta Calidad—, el segmento genera actualmente más de 2.500 empleos directos y 5.500 empleos indirectos en Marbella y su entorno. A ello se suman los nuevos puestos de trabajo creados en 2025, especialmente en los sectores de construcción, servicios y mantenimiento asociados a la vivienda de lujo.
Cada villa de alto nivel —de unos 1.500 m² de media— implica más de 50 profesionales durante su fase de obra (arquitectos, ingenieros, técnicos, carpinteros, electricistas, paisajistas, especialistas en climatización o domótica) y entre 6 y 10 empleos permanentes una vez finalizada la construcción (gestión, limpieza, jardinería, seguridad, mantenimiento).
Si se extrapola este modelo al volumen total de proyectos activos en el Triángulo de Oro, el resultado es contundente:
Según estudios de Pure Living Properties, 6 de cada 10 nuevos empleos generados en 2025 en Marbella, Benahavís y Estepona están relacionados, directa o indirectamente, con la vivienda de alta calidad.
Este dato convierte al sector en uno de los principales motores de empleo de la Costa del Sol, y en un elemento de equilibrio social: combina oficios tradicionales —albañiles, carpinteros, jardineros— con profesiones de alta cualificación, como ingenieros, arquitectos, gestores de proyectos, interioristas o asesores financieros.
“La riqueza de este sector no está solo en el valor de las casas, sino en la cantidad de talento y oficios que las hacen posibles. Desde el maestro carpintero al ingeniero de domótica, todos forman parte del mismo engranaje que da vida a Marbella”, explica Javier Nieto, CEO de Pure Living Properties.
Efecto tractor sobre hostelería, retail y construcción
El segmento prime ejerce un poderoso efecto arrastre sobre sectores estratégicos:
- Construcción y obra nueva: los proyectos de lujo demandan materiales y soluciones técnicas de máxima calidad, impulsando la innovación y el empleo especializado.
- Hostelería y gastronomía: los residentes e inversores del segmento alto consumen servicios de restauración y ocio de primer nivel, contribuyendo a la desestacionalización turística.
- Retail y servicios premium: boutiques, firmas de diseño, despachos legales, banca privada y empresas tecnológicas se benefician directamente del perfil de cliente que atrae Marbella.
Según el Observatorio Argos, la tasa de actividad en Marbella se sitúa por encima del 63 %, casi diez puntos más que la media andaluza, impulsada por la vitalidad del sector servicios y la construcción de alta gama.
Promotoras y marcas internacionales como motor de inversión
El Triángulo de Oro concentra algunas de las promotoras y marcas internacionales más relevantes del sector residencial de lujo, cuyos proyectos combinan arquitectura de autor,
sostenibilidad y diseño contemporáneo.
Estos desarrollos no solo elevan el nivel de calidad y exigencia, sino que atraen capital extranjero y generan nuevas oportunidades de empleo cualificado, reforzando la imagen global de Marbella como epicentro europeo del lujo residencial.
Pure Living Properties, catalizador del ecosistema de lujo
Desde su fundación en 2008, Pure Living Properties ha actuado como un agente dinamizador clave en el ecosistema económico de Marbella.
Con más de 7.000 noches de alquiler gestionadas anualmente, asesoramiento integral en ventas, reformas e interiorismo, y acuerdos internacionales en mercados estratégicos, la agencia canaliza inversión, genera actividad y fortalece el posicionamiento de Marbella como destino global de excelencia residencial.
Cada operación gestionada por la firma moviliza una red de profesionales locales y proveedores especializados, demostrando que el impacto del lujo va mucho más allá del producto inmobiliario: es un motor de prosperidad compartida para toda la comunidad.
Comportamiento de los compradores
Durante 2025, el perfil del comprador de vivienda de alta gama en el Triángulo de Oro de la Costa del Sol (Marbella, Estepona y Benahavís) ha continuado transformándose.
El mercado, antes dominado por compradores europeos de mediana edad en busca de una segunda residencia vacacional, está siendo impulsado ahora por una nueva generación de compradores globales: más jóvenes, más cosmopolitas y con un estilo de vida híbrido que combina trabajo, ocio y bienestar durante todo el año.
El auge de nacionalidades no tradicionales —especialmente de Estados Unidos, Canadá y los países del Golfo Pérsico—, junto con el cambio en los patrones de consumo inmobiliario, está
marcando el inicio de una nueva etapa.
El lujo ya no se mide solo por la ubicación o el tamaño, sino por la calidad de vida integral, la funcionalidad del espacio y la estabilidad del destino.
“Hoy el cliente no busca solo una casa para el verano, busca un hogar para todo el año. Marbella se ha convertido en un lugar donde vivir, trabajar y disfrutar de forma permanente”, señala Javier Nieto.
Perfil del comprador en 2025: edad, procedencia y motivaciones
El comprador del segmento prime en Marbella y su entorno mantiene un perfil internacional, pero con cambios relevantes.
El rango de edad predominante se sitúa entre 40 y 60 años, aunque se observa un incremento de compradores entre 35 y 45 años, muchos de ellos emprendedores, ejecutivos, deportistas de alto nivel y profesionales con capacidad de movilidad global.
Sus principales motivaciones son:
• Adquirir una residencia permanente en un entorno seguro y de alta calidad.
• Diversificar patrimonio a través de un activo sólido,
• Disfrutar de la vida mediterránea con un clima excepcional, conexión aérea directa y servicios de primer nivel.
Marbella ofrece todos los elementos que busca este comprador: conectividad internacional desde el aeropuerto de Málaga, estabilidad política, oferta cultural, gastronomía y una red de colegios internacionales de prestigio que consolidan su atractivo como destino familiar.
Nacionalidades predominantes y mercados emergentes
El origen de los compradores refleja la diversidad global del mercado inmobiliario de la Costa del Sol.
Durante 2025, las nacionalidades más representadas han sido británicos, escandinavos, alemanes, holandeses y belgas, pero se han consolidado nuevos focos de demanda.
Entre los mercados emergentes destacan:
• Estados Unidos y Canadá, impulsados por el vuelo directo Nueva York–Málaga y por el creciente interés por el estilo de vida europeo.
• Emiratos Árabes Unidos, Arabia Saudí y Kuwait, atraídos por la combinación de privacidad, clima y seguridad.
• Países del Este y Sudamérica, en busca de estabilidad y calidad de vida.
Este nuevo mosaico de nacionalidades no solo refuerza la imagen global de Marbella, sino que diversifica la demanda y eleva las expectativas del comprador internacional, más exigente y con mayor poder adquisitivo.
Cambios de comportamiento: del inversor vacacional al residente permanente
La transformación del mercado es clara: el comprador que antes adquiría una vivienda como inversión o residencia estacional ahora busca vivir todo el año en Marbella.
La consolidación del teletrabajo, la conectividad aérea, los colegios internacionales y la seguridad jurídica han convertido a la ciudad en un destino residencial permanente.
Los compradores priorizan viviendas listas para entrar a vivir, con servicios integrales y calidades excepcionales, en ubicaciones premium como la Milla de Oro, Puente Romano, Sierra Blanca o La Quinta.
“El comprador actual quiere una propiedad llave en mano, sin complicaciones, donde instalarse y empezar a disfrutar desde el primer día”, destaca el CEO de Pure Living Properties.
Esta tendencia explica el auge de proyectos ready to live, villas contemporáneas totalmente equipadas y propiedades con servicios asociados que facilitan la gestión y el mantenimiento.
Auge de los compradores norteamericanos y del Golfo Pérsico
La llegada de nuevos perfiles procedentes de América del Norte y del Golfo Pérsico ha marcado uno de los grandes hitos del año.
Los compradores estadounidenses y canadienses han encontrado en Marbella un destino comparable a Miami o Los Ángeles, pero con un componente cultural y gastronómico europeo.
Por su parte, los inversores árabes valoran la privacidad, la seguridad y la hospitalidad de la región, así como el vínculo creciente entre marcas internacionales y desarrollos residenciales exclusivos.
Estos grupos demandan propiedades por encima de los 5 millones de euros, muchas de ellas en urbanizaciones cerradas o proyectos de branded residences, y han contribuido a impulsar el segmento de ultralujo, donde la oferta continúa siendo limitada frente a la demanda.
Nuevas tendencias de comportamiento en el comprador de lujo (2025)
En lugar de la sostenibilidad —ya integrada como estándar—, en 2025 emergen nuevas tendencias que definen la toma de decisiones del comprador prime:
• Propiedades híbridas: residencias con espacios de teletrabajo, estudios y áreas de bienestar privadas, adaptadas a la vida profesional global.
• Escasez de producto llave en mano: las viviendas listas para ocupar son las más demandadas, y se venden con rapidez récord.
• Branded residences: la vinculación de las viviendas a marcas hoteleras o de moda de lujo sigue creciendo, aportando confianza, diseño y servicio personalizado.
• Inversión emocional: el comprador actual busca algo más que rentabilidad: busca pertenecer a un estilo de vida y a una comunidad.
• Digitalización del proceso: la toma de decisiones se apoya cada vez más en datos, análisis comparativos y asesoramiento profesional especializado.
Zonas clave de interés
El mercado residencial de lujo del Triángulo de Oro —Marbella, Benahavís y Estepona— está viviendo en 2025 una etapa de madurez y expansión.
Las áreas históricas han alcanzado sus máximos de valor mientras los nuevos polos de desarrollo, impulsados por la inversión internacional, elevan los estándares de diseño, sostenibilidad y exclusividad.
La aparición de proyectos de gran escala en Estepona, el auge del ultralujo en Sotogrande y la solidez del mercado core en Marbella confirman que la Costa del Sol ha alcanzado la categoría de ecosistema global del lujo residencial, comparable a Miami, Dubái o la Côte d’Azur, pero con identidad mediterránea propia. “La Costa del Sol está viviendo su etapa más completa. Hoy el lujo se reparte en varios centros de gravedad: Marbella como epicentro, Estepona como polo emergente y Sotogrande como refugio ultraexclusivo”, señala Javier Nieto, CEO de Pure Living Properties.
Zonas consolidadas: Milla de oro (Puente Romano), Sierra Blanca y La Zagaleta
En el corazón de Marbella, estas tres localizaciones siguen marcando el estándar del mercado prime europeo.
La Milla de oro en general y Puente Romano en particular mantiene su magnetismo como microdestino global. Su escaso inventario y su estilo de vida basado en el concepto “resort 365” han llevado los precios a récords históricos: más de 20.000 €/m² en unidades frente al mar.
Sierra Blanca se reafirma como la zona más demandada para villas contemporáneas con vistas al mar y seguridad 24 h, con precios medios cercanos a 5.500 €/m² y revalorizaciones anuales del 7 %.
La Zagaleta, en Benahavís, conserva su estatus de máximo exponente del ultralujo europeo, con precios medios que rondan los 7.500 €/m² y operaciones que superan los 15 millones €. La escasez de producto llave en mano y la consolidación del comprador residente sostienen una presión alcista sostenida.
“El comprador actual busca ubicación, exclusividad y servicio. Cuando esas variables coinciden, como en Puente Romano, Sierra Blanca o La Zagaleta, la venta es inmediata”, resume Javier Nieto.
Zonas emergentes: Estepona, nuevo hub residencial
Estepona , conocida como “el jardín de la Costa del Sol” se ha transformado por completo en la última década hasta convertirse en uno de los centros de gravedad del real estate europeo.
La ciudad ha protagonizado una transformación urbana, económica y social sin precedentes, combinando sostenibilidad, regeneración y autenticidad.
Las propiedades se han revalorizado un 55 % en tres años, y la demanda internacional ha crecido un 25 %, especialmente entre compradores del norte de Europa, Reino Unido, Emiratos Árabes y Estados Unidos.
El precio medio alcanza 4.057 €/m² (+13,3 % interanual), con subzonas como Estepona Pueblo (+21,9 %) o Bahía Dorada (+26,2 %) liderando la subida provincial.
La ciudad ofrece un equilibrio poco habitual entre autenticidad andaluza y excelencia internacional, sustentado en su seguridad, el incremento del 57 % de zonas verdes, el desarrollo del Corredor Litoral y proyectos icónicos como el Mirador del Carmen¸ que está impulsando la actividad cultural de primer nivel en la Costa del Sol.
Grandes inversiones y proyectos emblemáticos
• Sierra Blanca Estates, junto a Rafa Nadal y Abel Matutes, anunciaron en 2024 su primer proyecto en la ciudad, un complejo de 36 hectáreas con villas y apartamentos que marcará un antes y un después en la evolución de la ciudad como polo residencial premium.
• Tyrian Residences, promovido por Prestige Expo Group y Grupo BZH, avanza en su construcción, transformando el skyline del paseo marítimo con 40 “villas en el cielo” certificadas WELL Silver. Su inversión asciende a 70 millones €, con más del 50 % vendido antes de la entrega. Combina diseño, bienestar y tecnología bajo un concepto resort living.
Estepona es hoy una ciudad habitable y cosmopolita, con 78.000 habitantes (+11 % en cinco años), deuda cero y uno de los índices de seguridad más altos de Andalucía. “Su éxito demuestra que el lujo puede crecer de forma sostenible”, añade el CEO de Pure Living Properties.
Sotogrande y el auge del ultralujo
Sotogrande atraviesa una nueva edad dorada.
El precio medio se sitúa en 3.482 €/m² (+9,9 %), con Sotogrande Alto (3.798 €/m², +16,8 %) como zona de mayor crecimiento.
La venta de NIWA, diseñada por ARK Architects y desarrollada por Sotogrande SA, por más de 17 millones €, consolida al código postal 11310 entre las direcciones más exclusivas de Europa.
A esta operación se suman proyectos como The 15 y Village Verde, con más del 80 % de unidades vendidas antes de entrega.
El destino refuerza además su vínculo con el deporte gracias a la The Alto Club Golf Academy, liderada por la golfista Suzann Pettersen, que aporta una dimensión internacional al ecosistema deportivo local.
Los Monteros (Marbella Este): inversión estratégica
El área de Río Real–Los Monteros alcanza el crecimiento más alto de Marbella con 5.187 €/m² (+20,7 %).
La revalorización del litoral oriental, impulsada por la reapertura de La Cabane by Dolce & Gabbana y la modernización del histórico Hotel Los Monteros 5 de la mano de la firma internacional Kimpton, ha devuelto a la zona su protagonismo en el segmento front line.
La venta de Villa Las Tortugas, una de las propiedades más emblemáticas de Los Monteros, gestionada en coexclusiva por Pure Living Properties por más de 10 millones € en tiempo récord, ilustra la fortaleza de la demanda internacional por activos singulares.
Benahavís: estate living y villas premium
Con un precio medio de 5.391 €/m² (+16,1 %), Benahavís mantiene su posición como enclave residencial de gran formato.
Las áreas de La Quinta (6.126 €/m²) y El Madroñal–La Zagaleta (7.534 €/m²) destacan por sus villas contemporáneas con paisajismo de autor y servicios resort.
La fórmula “espacio, privacidad y vistas” sigue atrayendo a compradores de Reino Unido, Bélgica, Suiza y EE. UU., muchos de los cuales fijan aquí su residencia permanente.
Nuevos proyectos de branded residences
El segmento de branded residences en la Costa del Sol vive una fase de aceleración sin precedentes, y en Marbella destaca particularmente la labor de Sierra Blanca Estates como promotora pionera en este modelo, que ha logrado posicionar la marca Marbella al nivel de destinos como Miami.
EPIC Marbella furnished by FENDI CASA
Ubicado en la Milla de Oro de Marbella, este desarrollo de Sierra Blanca Estates en colaboración con la firma de diseño de lujo FENDI CASA representa el primer proyecto de branded residences completado y listo para vivir.
Algunos datos clave
• Superficie del solar: más de 48.000 m².
• Unidades: 54 viviendas extraordinarias (apartamentos duplex, penthouses y viviendas tipo villa) diseñadas para un estándar de lujo máximo.
• Precio de arranque: desde ~3,5 M€ para las unidades más pequeñas.
• Servicios integrados: spa, gimnasio premium, social club, coworking, piscina infinita, terraza privada… todos gestionados con la filosofía de marca de FENDI CASA.
Este proyecto ya ha mostrado un impacto claro en la subida de valor del segmento: al tratarse de un producto llave en mano, con marca, diseño, normativa lista para habitar, y una fuerte demanda internacional, se convierte tanto en activo residencial como en referencia para valorización futura.
Resort residencial-hotelero en Las Dunas Club (Marbella Este)
En 2025 se ha anunciado la alianza estratégica entre Sierra Blanca Estates y Platinum Estates para desarrollar un proyecto sin precedentes en la Costa del Sol: un macro-resort frente al mar, mezcla de residencias exclusivas + hotel cinco estrellas.
Datos clave:
• Parcela: 160.000 m² en primera línea de playa en Las Dunas Club, Marbella Este.
• Producto: 180 branded residences + 150 habitaciones de hotel, integradas en un complejo que incluye beach club, spa, gastronomía premium, cine privado, wellness & sport centre.
• Inversión estimada: 500 M€.
• Posicionamiento: será el primer desarrollo residencial‐hotelero de lujo de esta escala
en primera línea de Marbella, apuntando al comprador global que quiere una residencia con servicios de hotel, comunidad de alto nivel y ecosistema completo de lifestyle.
Otros desarrollos firmados por Sierra Blanca Estates
• Karl Lagerfeld Villas Marbella – Villas de ultra-lujo bajo la firma de diseño Karl Lagerfeld, también en fase promotora.
• Design Hills by Dolce & Gabbana – Desarrollo en colaboración con la firma Dolce & Gabbana, actualmente en construcción.
Expansión hacia el oeste y diversificación geográfica del lujo
La escasez de stock en Marbella continúa impulsando la expansión hacia Estepona, Casares y Manilva, donde aún existen oportunidades de valor relativo.
Casares, con el ecosistema de Finca Cortesín, y Manilva, con precios medios de 2.792 €/m² (+19 %), se benefician del efecto arrastre de Estepona.
La mejora de infraestructuras, la continuidad del Corredor Litoral y la llegada de nuevos hoteles y beach clubs premium —Mett Marbella-Estepona, EVA Estepona o Malva Beach by Besaya— refuerzan su atractivo como prolongación natural del Triángulo de Oro.
Tendencias 2025: sostenibilidad, innovación y digitalización
El mercado de la vivienda de alta calidad en Marbella, Benahavís y Estepona ha entrado en una nueva etapa donde la tecnología, la sostenibilidad y el bienestar son ya criterios decisivos de compra. El comprador de 2025 busca una vivienda eficiente, conectada y saludable: un espacio que combine confort, ahorro y cuidado del entorno. Esta transformación está reconfigurando el producto residencial prime y redefiniendo el concepto de lujo, entendido ahora como una experiencia de vida inteligente, sostenible y sin fricciones.
Smart Homes: la tecnología invisible del lujo
El mercado smart home español alcanzará a final de 2025 un volumen estimado de 860 millones de euros, con una previsión de crecimiento anual del 9–10 % hasta 2030. En Europa, el volumen total supera ya los 25 mil millones de euros, impulsado por la adopción de estándares abiertos como KNX y Matter, que garantizan interoperabilidad entre dispositivos de distintas marcas.
El estándar KNX, utilizado en villas y apartamentos de lujo de la Costa del Sol, mueve a nivel mundial unos 15,9 mil millones de euros y crece al 11 % anual, confirmando su papel como el sistema profesional de referencia en automatización de edificios residenciales. Estas cifras no son meramente tecnológicas: reflejan un cambio estructural. La domótica avanzada se ha convertido en un componente esencial de la vivienda prime. Hoy, una villa o ático de nueva construcción en Marbella suele destinar entre el 2 % y el 5 % del presupuesto total de obra a la automatización integral.
¿Qué incluye un sistema inteligente de alto nivel?
• Control centralizado de climatización zonificada, iluminación, persianas y calidad del aire.
• Integración energética, con placas fotovoltaicas, baterías y gestión de la carga de vehículos eléctricos.
• Sistemas de seguridad perimetral, cámaras IP y control de accesos biométrico.
• Red doméstica protegida con ciberseguridad de nivel profesional.
En el Triángulo de Oro, el presupuesto medio varía entre 20.000 € y 45.000 € para apartamentos frente al mar, 80.000 € y 150.000 € para villas de tamaño medio, y más de 250.000 € para residencias de gran escala.
Además del confort, estas soluciones ofrecen ahorros energéticos de entre un 15 % y un 35 %, reducen el mantenimiento y prolongan la vida útil de las instalaciones.
Viviendas sostenibles y eficiencia energética
La sostenibilidad ha pasado de ser un valor añadido a convertirse en una exigencia. Solo el 1,1 % del parque inmobiliario español alcanza la máxima calificación energética A, mientras que el 82 % de las viviendas aún se sitúa en los rangos E/F/G. La normativa europea obligará a que todas las viviendas en venta o alquiler tengan al menos una calificación E en 2030 y D en 2033, lo que anticipa una oleada de reformas y certificaciones en los próximos años.
En el mercado prime, estas exigencias se han convertido en una oportunidad de diferenciación. Las promociones con calificación A o B y certificaciones internacionales como BREEAM, LEED o WELL son las que muestran mayor absorción y menor margen de negociación.
Qué valora el comprador actual:
• Aislamiento térmico y acústico de alta eficiencia.
• Sistemas de aerotermia y suelo radiante/refrescante.
• Energía solar fotovoltaica con baterías domésticas.
• Paisajismo sostenible con especies autóctonas de bajo consumo hídrico.
• Monitorización energética en tiempo real y optimización del consumo eléctrico.
Las villas y apartamentos que incorporan estas tecnologías no solo reducen su huella de carbono, sino que logran rentabilidad más alta y mejor revalorización en reventa. Según los datos de Pure Living Properties, las propiedades con un paquete completo de eficiencia y control energético pueden alcanzar primas de precio del 5 % al 10 % respecto a viviendas comparables sin estas características.
El nuevo lujo del bienestar
El bienestar (wellness) se ha consolidado como el gran eje de transformación del mercado residencial de alta gama. El wellness real estate, o construcción orientada al bienestar, mueve ya más de 540.000 millones de euros a nivel global y podría superar el billón de euros en 2029, con Europa como uno de los epicentros de crecimiento.
En la Costa del Sol, los compradores de alto poder adquisitivo priorizan ahora la salud, la tranquilidad y el confort sensorial por encima de otros factores. Esto se traduce en viviendas con diseño bioclimático, materiales naturales, ventilación cruzada, luz circadiana regulable y espacios dedicados al descanso y la recuperación.
Las “wellness homes” del triángulo de oro se caracterizan por:
• Iluminación adaptativa al ritmo biológico y control acústico avanzado.
• Sistemas de filtrado y remineralización del agua.
• Gimnasios privados y zonas de recuperación con sauna, crioterapia o cabinas de infrarrojos.
• Sensores de CO₂, partículas y humedad que permiten controlar la calidad del aire.
• Uso de materiales certificados, libres de compuestos orgánicos volátiles (COV).
La tendencia es clara: la vivienda pasa de ser un lugar de descanso a convertirse en un espacio de salud preventiva, con equipamientos propios de un hotel cinco estrellas. Estas mejoras no solo aportan confort, sino también valor: las propiedades con elementos wellness y certificación ambiental venden un 10 % más rápido y mantienen mejor su precio en el tiempo.
Contexto económico y factores externos
El mercado inmobiliario de lujo del Triángulo de Oro —Marbella, Benahavís y Estepona— ha mantenido una sorprendente estabilidad en un contexto macroeconómico cambiante. En 2025, el entorno global muestra señales de normalización: la inflación se modera, los tipos de interés comienzan a descender y el consumo vuelve a crecer con prudencia. Pese a ello, la incertidumbre internacional sigue influyendo en los flujos de capital y en las estrategias de inversión patrimonial.
La Costa del Sol continúa posicionándose como refugio seguro de valor para patrimonios de alto nivel, gracias a su solidez institucional, fiscalidad competitiva, atractivo turístico y calidad de vida.
Situación macroeconómica: tipos de interés, inflación y consumo
La economía europea encara el final de 2025 con un crecimiento moderado del 1,3 %, impulsado por la recuperación del consumo privado y la estabilización del empleo.
En España, el PIB crece en torno al 2 %, manteniendo a la provincia de Málaga como una de las regiones con mayor dinamismo del país gracias al turismo, la tecnología y la inversión residencial.
El Banco Central Europeo inició en junio de 2025 el primer ciclo de reducción de tipos tras dos años de endurecimiento monetario. El tipo de referencia se sitúa en el 3,75 %, lo que ha aliviado la presión sobre el crédito y estabilizado los mercados financieros.
La inflación se modera en torno al 3 % anual, muy por debajo de los picos de 2022 y 2023, gracias a la normalización energética y la mejora de las cadenas de suministro. En Andalucía, los precios del consumo se mantienen por debajo de la media nacional (2,8 %), lo que refuerza el poder adquisitivo relativo de los residentes internacionales.
El consumo de lujo, sin embargo, sigue creciendo a doble dígito. Según Bain & Company, el gasto en bienes y experiencias premium en Europa aumentará a 8 % al cierre del 2025, lo que evidencia que el segmento de alto poder adquisitivo es cada vez más resistente a los ciclos económicos.
“En Marbella el comprador de vivienda prime no actúa por impulso, sino por convicción: busca estabilidad, disfrute y valor de refugio. Es un mercado mucho más maduro de lo que se percibe desde fuera”, apunta Javier Nieto, CEO de Pure Living Properties.
Política fiscal y visa de nómadas digitales
El marco fiscal español sigue siendo atractivo para los residentes internacionales que trasladan su centro de vida o su inversión al país.
A pesar del fin de la Golden Visa, en 2025 continúa vigente el régimen Beckham, que permite tributar al 24 % los ingresos obtenidos en España durante los seis primeros años, siempre que el contribuyente no haya residido previamente en el país.
A ello se suma el efecto de la visa de nómadas digitales, que ha consolidado a España como uno de los destinos más competitivos de Europa para profesionales y empresarios internacionales. Este visado permite residir y trabajar legalmente en España durante cinco años con ventajas fiscales, atrayendo un nuevo perfil de comprador: profesionales jóvenes, altamente cualificados y con capacidad económica elevada. En 2024 y 2025 se han tramitado más de 25.000 visados de este tipo, con Málaga y Marbella entre las zonas preferidas. Este flujo de nuevos residentes ha impulsado la demanda de alquiler de larga temporada y de propiedades llave en mano listas para entrar a vivir.
Evolución del crédito hipotecario en el segmento prime
El impacto de los tipos de interés en el mercado de lujo es limitado. Menos del 10 % de las operaciones en el segmento superior a los 2 millones de euros se financian mediante hipoteca. El resto se realiza con fondos propios, instrumentos de inversión o estructuras patrimoniales internacionales.
Aun así, la mejora de las condiciones crediticias ha reactivado la demanda de segundas residencias entre compradores europeos con financiación parcial. Los bancos españoles y extranjeros vuelven a ofrecer préstamos de entre el 60 % y el 70 % de valor de tasación, con plazos medios de 15 a 20 años y tipos fijos en torno al 3,5–3,8 % para perfiles premium.
En el mercado prime de Marbella, Estepona y Benahavís, la estabilidad de los precios y la escasez de oferta nueva continúan respaldando la confianza de las entidades financieras y de los fondos internacionales.
Influencia de la economía global y los mercados financieros
Los grandes flujos de inversión inmobiliaria siguen marcados por tres vectores principales:
1. La estabilidad del dólar y el fortalecimiento del euro, que han equilibrado los flujos entre compradores europeos y americanos.
2. La consolidación del capital latinoamericano y árabe, atraído por la seguridad jurídica, el clima y la calidad de vida en la Costa del Sol.
3.La incertidumbre geopolítica en Oriente Medio y Europa del Este, que sigue impulsando la búsqueda de destinos refugio con alto estándar de vida.
La Costa del Sol, consolidada como destino refugio internacional
En 2025, la Costa del Sol se ha consolidado como uno de los grandes destinos refugio del lujo global. Inversores de Europa, Oriente Medio y Latinoamérica concentran aquí parte de su
patrimonio en activos inmobiliarios que combinan rentabilidad, estabilidad y calidad de vida.
Más del 70 % de la inversión extranjera en vivienda prime en Andalucía se concentra en el eje Marbella–Estepona–Benahavís, confirmando su papel como motor económico y refugio patrimonial del sur de Europa. “La Costa del Sol es hoy el epicentro del lujo mediterráneo, pero también un valor refugio. Su equilibrio entre clima, seguridad jurídica, conectividad y estabilidad política la sitúa entre los destinos más atractivos del mundo”, señala la Asociación DOM3, que agrupa a las principales empresas del sector de la vivienda de alta calidad. La combinación de estos factores ha situado a Marbella y su entorno entre los mercados más sólidos de Europa para la inversión patrimonial. La llegada de compradores procedentes de Estados Unidos, México, Arabia Saudí, Qatar, Kuwait y el norte de Europa refuerza el carácter global del destino y alimenta un ciclo inmobiliario sostenido por demanda real.
Vivienda asequible y equilibrio del mercado
El dinamismo del segmento prime en el Triángulo de Oro (Marbella–Estepona–Benahavís) convive con una tensión clara en el acceso a la vivienda para residentes y trabajadores de servicios esenciales. Las administraciones locales han acelerado suelo y licencias para vivienda protegida y alquiler tasado, y parte del tejido promotor —incluida la promoción de lujo— está destinando inversión específica a VPO. El objetivo: sostener la competitividad del destino con un mercado residencial equilibrado, capaz de alojar talento y empleo estable durante todo el año, en definitiva una ciudad habitable y agradable para sus ciudadanos.
Medidas y proyectos en Marbella
• Nuevo PGOM (aprobación plenaria: 27 de junio de 2025). El plan reserva el 40% del nuevo suelo rústico transformable y hasta el 30% del urbano a vivienda protegida, reforzando el “mix” social en los nuevos desarrollos y ampliando el parque asequible futuro.
• Producción pública y alquiler tasado.
o 84 VPO en San Pedro Alcántara (convocatoria de inscripción y precios finales para jóvenes desde ~170.000 € con ayudas).
o 132 viviendas en régimen de alquiler tasado en San Pedro Alcántara (aprobado septiembre 2025).
o Hacienda Cortés: desarrollo urbanístico municipal que posibilitará otras 270 VPO adicionales.
• Objetivo de legislatura. En los foros empresariales locales se ha explicitado una horquilla de 1.000–1.100 viviendas protegidas como meta municipal, en respuesta a >2.000 demandantes inscritos.
Inversión privada con impacto social (caso Sierra Blanca Estates)
• VPO impulsadas por promotores prime. Sierra Blanca Estates ha oficializado >370 viviendas protegidas entre Marbella y Málaga, en tres proyectos, como parte de su estrategia de RSC. Se trata de producción adicional al pipeline de lujo, con foco en venta protegida y/o alquiler asequible, y entrega por fases a partir de 2026–2027 según tramitación.
• Esta línea privada complementa los desarrollos municipales antes citados y ancla empleo local, compras a proveedores y mantenimiento del parque (véase también el refuerzo de licencias y la inversión reciente superior a 350 M€ en proyectos con tramitación ágil).
Estepona: vivienda asequible en desarrollo
• El Ayuntamiento de Estepona ha iniciado la transformación de parcelas de equipamiento público en suelo para viviendas protegidas en alquiler, amparado por el Decreto-Ley 1/2025 de la Junta de Andalucía.
• Está en curso una promoción de 100 VPO con ejecución avanzada (~80 %) y quedan solo 10 unidades disponibles.
• En pleno municipal se aprobaron aproximadamente 700 viviendas VPO adicionales proyectadas, para atender la demanda local.
• Se ha modificado la ordenanza para que solo quienes lleven al menos 3 años empadronados accedan a VPO, un criterio para priorizar residentes locales.
Este paquete muestra que Estepona está moviendo ficha de forma decidida y coordinada, pero también con urgencia, para equilibrar su mercado residencial.
Por qué importa al mercado prime
Sostener el “ecosistema lujo”. En Marbella, la Administración local y el tejido empresarial (DOM3) coinciden: la vivienda asequible es condición para mantener la calidad de servicios y el atractivo de la ciudad, porque fija población activa, reduce rotación y evita “efectos expulsión”. El sector de la vivienda de alta calidad genera más de 2.500 empleos directos y unos 5.500 indirectos, es importante impulsar la vivienda asequible para sostener ese empleo y la competitividad del destino.
Posicionamiento de Pure Living Properties
“El éxito del lujo en Marbella no puede sostenerse de espaldas a la ciudad. Un mercado equilibrado necesita que el personal sanitario, educativo, hostelero o técnico pueda vivir cerca de su trabajo. Por eso apoyamos la agilización del PGOM, la reserva de suelo para VPO y a los promotores que están incorporando vivienda asequible a su cartera. Es un compromiso con el destino”, apunta Javier Nieto, CEO de Pure Living Properties.
Previsiones del mercado para 2026
Tras un 2025 de máximos históricos en varias subzonas y de fuerte consolidación de la demanda internacional, Pure Living Properties anticipa para 2026 un escenario de estabilización selectiva: menor tensión en precios en el “mercado core” de Marbella y crecimientos moderados allí donde la oferta de calidad siga siendo escasa y el reposicionamiento urbano continúe (Estepona y enclaves concretos de Benahavís y Marbella Este). La demanda seguirá diversificada por origen y motivaciones (residencia principal, lifestyle migration, buy-to-hold), con el producto llave en mano, sostenible y bien gestionado manteniendo prima y liquidez. “Esperamos estabilización de precios en las zonas más maduras y avances contenidos donde la ciudad siga elevando estándares y servicios. El mercado está más sano, con menos especulación y más comprador final”, resume Javier Nieto, CEO de Pure Living Properties.
Tendencia de precios y absorción esperada
Precios (estimación PLP 2026):
• Marbella (núcleo prime: Puente Romano, Sierra Blanca, Milla de Oro): +2 % a +4 %, con mesetas en los trophy assets ya revalorizados.
• Marbella Este (Río Real–Los Monteros): +4 % a +6 %, apoyado en la mejora del frente marítimo y operaciones singulares.
• Benahavís (La Quinta, El Madroñal/entornos): +3 % a +5 %, traccionado por villas llave en mano, paisajismo de autor y vistas.
• Estepona (centro y frontline selecto): +4 % a +7 %, consolidando su papel de hub residencial con proyectos icónicos y servicios 12 meses.
• Sotogrande (Alto y ultra-prime): +3 % a +6 %, con continuidad del “lujo silencioso” y operaciones récord puntuales.
Absorción:
• Producto llave en mano <€5M (core): Days on market estimado 60–90 días si el pricing es correcto. • Villas >€10M: DOM 120–180 días; operaciones muy sensibles a diseño, privacidad y storytelling de la propiedad.
• Obra nueva/planos de calidad: buenas preventas cuando el promotor acredita marca, financiación, calendario y servicios (con prima si hay componente wellness y eficiencia A–B).
Zonas con mayor potencial de revalorización
• Estepona (centro y primera línea): continuidad del ciclo de reposicionamiento urbano, más servicios premium, y llegada de proyectos flagship; mayor potencial 4–7 %.
• Marbella Este – Los Monteros / Río Real: reposicionamiento del litoral y operaciones singulares (caso “Las Tortugas”) sostienen 4–6 %.
• Benahavís – La Quinta/entornos: cartera de villas contemporáneas con amenities de resort y eficiencia A–B: 3–5 %.
• Sotogrande Alto: estate living y golf lifestyle con foco internacional consolidan 3–6 % adicional.
Sierra Blanca, epicentro del próximo salto del mercado ultra-prime
De cara a 2026, el mercado de la vivienda de alta gama en Marbella se prepara para un nuevo ciclo de proyectos excepcionales. En Sierra Blanca, una de las zonas más emblemáticas y consolidadas del lujo marbellí, está prevista la salida al mercado de un conjunto de villas que marcarán un antes y un después en el segmento ultra-prime, con precios que oscilarán entre los 25 y los 112 millones de euros. Estas futuras propiedades, concebidas bajo los más altos estándares de diseño, tecnología y sostenibilidad, reflejan el reposicionamiento de Marbella como destino de inversión global comparable a enclaves como Miami, Dubái o la Costa Azul. La magnitud de estas cifras confirma que la ciudad sigue atrayendo a compradores internacionales de altísimo poder adquisitivo y anticipa un nuevo récord de valor por metro cuadrado en el ámbito residencial europeo.
Comportamiento de la demanda internacional
• Reino Unido, Benelux y países nórdicos: base estructural del mercado, con mayor peso del comprador residente permanente o de larga estancia.
• EE. UU. y Canadá: crecimiento sostenido (vuelos y conectividad digital + visa nómada); perfil family office y C-level buscando seguridad jurídica, clima y colegios internacionales.
• Golfo (EAU, Arabia Saudí, Qatar, Kuwait): foco en branded, frontline y villas llave en mano con gestión y privacidad.
• Suiza y Francia: demanda de producto eficiente (EPC A–B), wellness y vistas.
• LatAm (México, Chile, Argentina): diversificación patrimonial y lifestyle migration, con compras de €1,5–4 M y creciente interés en Marbella Este y Estepona.
Qué seguirá decidiendo la compra:
• Producto terminado, gestión profesional (concierge, property management 24/7) y eficiencia certificada (EPC A–B, BREEAM/LEED/WELL).
• Privacidad & seguridad, conectividad (aeropuerto de Málaga y fibra 1 Gbps) y ecosistema educativo/sanitario.
Factores de crecimiento: sostenibilidad, conectividad y seguridad jurídica
•Sostenibilidad útil: aerotermia, FV+baterías, monitorización energética y paisajismo xerófilo pasan de deseable a estándar competitivo. Suman prima de 5–10 % y acortan DOM.
• Conectividad: Málaga-Costa del Sol continúa ganando tráfico internacional y servicios VIP, reforzando estancias largas y teletrabajo.
• Seguridad jurídica: la agilidad urbanística (PGOM Marbella) y la colaboración público- privada en vivienda equilibran el ciclo y aportan certidumbre al inversor global.
• Wellness & salud: métricas de calidad de aire, luz circadiana y espacios de recuperación consolidan la “wellness home” como producto con mejor exit.
Riesgos y oportunidades (12 meses)
Riesgos a vigilar
Entorno macro: repuntes inflacionarios o shocks de tipos que enfríen preventas (impacto menor en ultra-prime, mayor en rango €1–3 M con financiación parcial).
Costes de construcción: tensiones en mano de obra cualificada y materiales pueden afectar timelines y márgenes en obra nueva y reformas turnkey.
Regulación energética: plazos EPC E (2030) / D (2033) pueden penalizar stock obsoleto (brown discount) si no se planifican retrofits.
Agua y medio ambiente: sequías cíclicas → necesidad de gestión hídrica (riego eficiente, recuperación de aguas, especies autóctonas) como requisito de mercado.
Geopolítica: episodios de volatilidad pueden retrasar decisiones en el tramo >€10 M (no destruir demanda, sí posponer).
Oportunidades
Retrofit premium: actualización energética y wellness de villas 2000–2015 con design & build profesional (alto retorno, time-to-market corto).
Estepona y Marbella Este: proyectos frontline y sky-villas con servicios; mejor binomio liquidez + revalorización.
Branded-like sin marca: servitización (gestión tipo resort, asset care, alquiler por temporadas) para capturar prima sin coste de licencia de marca.
Datos y certificaciones: EPC A–B + BREEAM/LEED + pre-WELL como sello comercial y argumento de precio.
Compra institucional build-to-rent prime (largas estancias): nicho incipiente en golden locations con demanda internacional estable.
Conclusiones generales
El año 2025 marca un punto de inflexión para el mercado residencial de alta gama en la Costa del Sol. Marbella y su entorno inmediato —Benahavís y Estepona— han alcanzado la madurez de un ecosistema inmobiliario completo, donde el lujo, la sostenibilidad y la planificación urbana conviven de manera armónica.
El destino se consolida como referente europeo y global del estilo de vida mediterráneo, con precios récord, inversión extranjera sostenida y un tejido empresarial cada vez más profesionalizado.
“Marbella ha demostrado que el verdadero lujo es la estabilidad: un mercado sólido, con raíces locales y proyección internacional”, resume Javier Nieto, CEO de Pure Living Properties.
2025: el año de la consolidación
El ejercicio 2025 ha confirmado la fortaleza del Triángulo de Oro como motor económico del sur de España, atrayendo inversión, talento y empleo.
Los precios en Marbella superaron los 5.400 €/m², su máximo histórico; Benahavís alcanzó los 5.390 €/m² y Estepona consolidó su ascenso por encima de 4.000 €/m², con un crecimiento interanual del +13 %.
El mercado ha evolucionado de la euforia post-pandemia hacia una fase de expansión responsable, en la que los proyectos se planifican con criterios de calidad, eficiencia y valor a largo plazo.
Los nuevos desarrollos ya no buscan volumen, sino diferenciación: producto llave en mano, sostenible y con identidad arquitectónica propia.
Paralelamente, el segmento branded residence ha consolidado su presencia:
• EPIC Marbella furnished by FENDI Casa, ya finalizado y vendido casi en su totalidad, ha demostrado la capacidad de revalorización de los proyectos gestionados con estándares hoteleros.
• El residencial de Dolce & Gabbana – Design Hills Marbella continúa avanzando con un ritmo de ventas notable y gran visibilidad internacional.
• Karl Lagerfeld Villas mantiene su posicionamiento entre las propuestas más exclusivas del continente.
• Y los nuevos desarrollos mixed-use hoteleros anunciados por Sierra Blanca Estates y Platinum Group apuntan a redefinir la integración entre hospitalidad y vivienda.
Impacto económico y generación de empleo
El mercado de la vivienda de alta calidad se ha consolidado como uno de los principales motores de la economía malagueña, generando riqueza transversal.
Según los cálculos de Pure Living Properties, el segmento prime crea más de 2.500 empleos directos (promoción, arquitectura, ingeniería y construcción) y otros 5.500 indirectos (mantenimiento, hostelería, servicios personales, retail y asesoramiento).
En total, 6 de cada 10 nuevos empleos generados en el Triángulo de Oro están vinculados directa o indirectamente al mercado de la vivienda de alta gama.
La construcción de una sola villa de lujo puede involucrar a más de 50 empresas auxiliares y 200 profesionales de diferentes especialidades —desde diseñadores y paisajistas hasta carpinteros, electricistas, técnicos domóticos y gestores patrimoniales—, lo que demuestra el potente efecto multiplicador de este sector en la economía local.
Sostenibilidad, innovación y digitalización
El nuevo lujo ya no se mide solo por la ubicación o el tamaño, sino por su eficiencia, tecnología y bienestar.
El mercado smart home español alcanzará los 860 millones de euros en 2025, creciendo a un ritmo del 10 % anual, impulsado por la adopción de sistemas KNX y Matter.
El 60 % de las viviendas de nueva construcción en el Triángulo de Oro incorporan ya soluciones de energía solar, aerotermia o control inteligente, y la certificación EPC A o B se ha convertido en un estándar exigido por el comprador internacional.
Las propiedades wellness —con luz natural regulada, purificación de aire y materiales saludables— son el nuevo referente del lujo funcional.
Estos avances consolidan a la Costa del Sol como un laboratorio mediterráneo de sostenibilidad residencial, donde tecnología y arquitectura se ponen al servicio del confort y la salud.
Equilibrio social y vivienda asequible
A la par del éxito del segmento premium, 2025 ha traído una reflexión compartida entre promotores e instituciones: el mercado de lujo no puede sostenerse sin vivienda accesible para quienes lo hacen posible.
El Ayuntamiento de Marbella, a través del nuevo PGOM, reserva hasta el 40 % del nuevo suelo urbanizable para vivienda protegida, mientras que en San Pedro de Alcántara y Hacienda Cortés se proyectan más de 400 VPO entre venta y alquiler.
Sierra Blanca Estates ha anunciado más de 370 viviendas asequibles en Marbella y Málaga, integradas en su plan de compromiso social.
En Estepona, la iniciativa municipal prevé 100 VPO en construcción y 700 más en proyecto, además de convertir parcelas públicas en suelo para alquiler protegido.
Aunque aún existen carencias estructurales (se estima que 1.500 viviendas protegidas no se llegaron a ejecutar en el pasado), el impulso coordinado público-privado apunta hacia una mayor cohesión residencial.
“El éxito del lujo depende de que todos puedan vivir cerca del bienestar que genera”, afirma Javier Nieto. “Un mercado equilibrado garantiza estabilidad, talento y prosperidad compartida.”
2026: previsiones y oportunidades
Pure Living Properties anticipa para 2026 un ciclo de crecimiento estable y sostenido, con revalorizaciones medias del 3 % al 6 %, impulsadas por:
• la consolidación de Estepona como nuevo hub residencial internacional,
• la estabilización de precios en el mercado core de Marbella,
• el avance de proyectos branded y mixed-use,
• y el fortalecimiento de la seguridad jurídica y urbanística tras la aprobación del nuevo PGOM.
Las zonas con mayor potencial serán Marbella Este, Río Real–Los Monteros, La Quinta y creciendo con fuerza Estepona, donde la combinación de ubicación, sostenibilidad y conectividad garantiza una absorción dinámica.
La demanda internacional continuará siendo el motor, con una base diversificada:
• Norte de Europa y Benelux (compradores finales de larga estancia),
• Oriente Medio (interés en branded y servicios 5 Estrellas),
• Estados Unidos y Canadá (crecimiento sostenido por la visa de nómadas digitales),
• y Latinoamérica (diversificación patrimonial).
En paralelo, el mercado de reposición y reformas turn-key se consolidará como nicho de alto rendimiento, impulsado por la necesidad de modernizar villas entre 2000 y 2015 hacia estándares energéticos y de bienestar actuales.
Conclusión final — La madurez del destino
2025 ha sido el año en que la Costa del Sol ha confirmado su condición de destino refugio europeo, un territorio donde la inversión se protege con valor tangible, calidad de vida y estabilidad institucional.
La combinación de crecimiento económico, sostenibilidad, inversión internacional y equilibrio social sitúa a Marbella y su entorno en el mapa mundial de las ciudades residenciales de referencia, al nivel de Miami, Dubái o la Côte d’Azur, pero con una esencia propia: la autenticidad mediterránea.
“Marbella es hoy una microeconomía sólida, conectada al mundo, donde el lujo se mide por la tranquilidad y la confianza. Nuestro reto para 2026 no es crecer más, sino crecer mejor: con responsabilidad, con equilibrio y con visión de futuro.” concluye Javier Nieto.
La visión de Pure Living Properties
Desde su fundación en 2008, Pure Living Properties ha sido testigo y protagonista de la transformación de Marbella en una microeconomía global del lujo, donde el valor inmobiliario se sustenta sobre tres pilares: conocimiento local, confianza internacional y servicio personalizado.
Durante más de quince años, la agencia ha crecido junto a la ciudad, acompañando a sus clientes —familias, inversores y marcas internacionales— en la construcción de un destino residencial único en Europa.
“El verdadero lujo va mucho más allá de las propiedades que vendemos, está en la tranquilidad que ofrecemos a nuestros clientes y en la confianza que depositan en nosotros”, afirma Javier Nieto, CEO de Pure Living Properties.
ADN Marbella: raíces locales, visión global
Pure Living Properties nació en plena crisis financiera, cuando pocos creían que Marbella volvería a ser un referente internacional.
Hoy, con un equipo multicultural de más de 15 profesionales de 10 nacionalidades y un conocimiento profundo de zonas como Puente Romano, Marbella Club, Sierra Blanca, La Zagaleta y Estepona, la agencia representa el equilibrio perfecto entre expertise local y proyección internacional.
Su filosofía es sencilla: seleccionar solo propiedades que cumplan los estándares de excelencia que definen el mercado prime y acompañar al cliente más allá de la transacción, ofreciendo un servicio 360° que incluye ventas, alquileres de lujo (más de 5.000 noches al año), reformas y gestión integral de propiedades.
Compromiso con la excelencia y la sostenibilidad
Pure Living Properties defiende un modelo de crecimiento basado en la honestidad, la transparencia y la calidad sostenida.
La agencia trabaja con arquitectos, diseñadores e ingenieros de primer nivel para ofrecer a sus clientes proyectos que combinen eficiencia energética, diseño contemporáneo y bienestar.
Cada propiedad gestionada por Pure Living Properties se concibe como una inversión de valor duradero y una pieza de un tejido urbano más equilibrado y habitable.
“El lujo también es responsabilidad. Como agentes del mercado, tenemos la obligación de cuidar el destino, proteger su entorno y mantener su autenticidad,” señala Javier Nieto.
Mirando al futuro
De cara a los próximos años, la estrategia de Pure Living Properties se centra en tres objetivos clave:
Consolidar su liderazgo en el mercado prime de Marbella y expandir su presencia en zonas emergentes de alta calidad como Marbella Este, Benahavís y Estepona.
Fortalecer las alianzas internacionales con agencias y consultoras de prestigio en Europa, Oriente Medio y América, para atraer compradores desde origen y consolidar su posición como referente global del real estate mediterráneo.
Seguir innovando en servicio y digitalización, integrando herramientas de análisis, IA y data intelligence que mejoren la experiencia del cliente y la gestión del patrimonio inmobiliario.
Un legado de confianza
A lo largo de su trayectoria, Pure Living Properties ha demostrado que el lujo no es solo un segmento de mercado, sino una forma de entender la relación entre las personas, el espacio y el tiempo.
Esa es la esencia de la marca: crear valor, proteger el interés del cliente y contribuir al desarrollo sostenible de Marbella y su entorno.
“Marbella seguirá cambiando, pero su esencia permanecerá. Nuestro compromiso es seguir aquí, acompañando a cada cliente con la misma cercanía, profesionalidad y pasión que nos ha traído hasta este punto,” concluye Javier Nieto.
Asesoramiento personalizado
En Pure Living Properties, creemos que el verdadero lujo consiste en tomar decisiones con conocimiento y confianza.
Nuestro equipo ofrece un asesoramiento inmobiliario integral y personalizado, basado en más de quince años de experiencia en el mercado residencial de alta gama de Marbella.
Si desea recibir un análisis individual de inversión, valoración de su propiedad o una selección de oportunidades adaptadas a su perfil, puede contactar con nosotros.
MARKET REPORT.- MERCADO INMOBILIARIO MARBELLA 2025-2026-
Criado y formado en Marbella, graduado en Marketing por la Universidad de Málaga, Pablo Almagro muestra un especial interés en el marketing digital y las nuevas tecnologías. Habla español nativo e inglés con fluidez.
