Miguel Manzanares: “Een woning kopen in Marbella zonder advocaat is onverstandig”
Carmen Duran - 30 mrt 2026 - Geen onderdeel van een categorie
PURE TALKS: Miguel Manzanares. Een woning kopen in Marbella kan op het eerste gezicht een eenvoudig proces lijken: je kiest een woning, komt een prijs overeen en tekent. Achter een vastgoedtransactie gaan echter tal van juridische, stedenbouwkundige en fiscale aspecten schuil die zorgvuldig moeten worden gecontroleerd, zeker wanneer het gaat om internationale kopers die het Spaanse systeem niet volledig kennen.
Om deze onderwerpen te bespreken, gaat Javier Nieto, CEO van Pure Living Properties, in gesprek met Miguel Manzanares, oprichter van Manzanares Abogados, een kantoor met meer dan drie decennia ervaring en gespecialiseerd in vastgoed- en belastingrecht. In dit interview legt Miguel Manzanares uit wat het kopen in Marbella onderscheidt van andere landen, waarom een advocaat essentieel blijft, welke juridische risico’s kunnen ontstaan en met welke belastingen zowel kopers als verkopers rekening moeten houden.
Met een duidelijke en praktische benadering, gericht op de meest voorkomende vragen in de markt, behandelt Miguel Manzanares ook onderwerpen zoals due diligence, stedenbouwkundige onregelmatigheden, het verlies van aanbetalingen, fiscale verschillen tussen inwoners en niet-inwoners en de vraag of het verstandig is om privé of via een vennootschap te kopen.
Vanuit juridisch oogpunt, wanneer een internationale koper naar Marbella komt, met welke belangrijke verschillen krijgt hij te maken ten opzichte van andere landen of markten waar hij eerder heeft gekocht?
Het eerste wat men moet begrijpen, is dat de notaris in Spanje niet dezelfde rol heeft als in andere landen. In sommige jurisdicties speelt de notaris een actieve rol bij de juridische controle van het vastgoed of bij de bescherming van de koper, maar in Spanje is dat anders.
De notaris komt pas in beeld op het eindmoment, wanneer de openbare akte wordt ondertekend, de betaling plaatsvindt en de eigendom wordt overgedragen. Hij controleert of alles juridisch correct is, maar voert geen voorafgaand onderzoek uit naar het vastgoed.
Daarom heeft de koper een advocaat nodig die dit werk vooraf uitvoert. Zonder deze analyse loopt de koper risico op problemen die niet zichtbaar zijn en die zowel de veiligheid van de aankoop als de toekomstige waarde van het vastgoed kunnen beïnvloeden.
Juridische stappen bij het kopen van een woning
Zodra een klant een woning heeft gekozen en de voorwaarden zijn overeengekomen, hoe ziet het volledige juridische proces er dan in de praktijk uit, van reservering tot ondertekening bij de notaris?
Zodra koper en verkoper het eens zijn over de prijs, begint het proces doorgaans met een reservering om de woning van de markt te halen.
Vervolgens start de due diligence, de cruciale fase waarin de volledige juridische situatie van de woning wordt gecontroleerd. Als alles in orde is, wordt een privécontract ondertekend met een aanbetaling, waarna de ondertekening van de openbare akte bij de notaris volgt.
Op dat moment wordt de volledige prijs betaald, worden de sleutels overhandigd en wordt de eigendom overgedragen. Daarna volgt nog een administratieve fase: inschrijving in het register, betaling van belastingen en het regelen van nutsvoorzieningen en domiciliëringen.
Nog vóór het ondertekenen van een reservering, welke controles acht u essentieel zodat een koper veilig kan handelen en onnodige risico’s kan vermijden?
De eerste is de situatie in het kadaster: controleren wie de eigenaar is, hoe de woning is geregistreerd en of er lasten of schulden op rusten.
De tweede is de stedenbouwkundige situatie: nagaan of de woning alle benodigde vergunningen heeft, volgens de regelgeving is gebouwd en juridisch in orde is.
De derde is de gemeenschap van eigenaars: de statuten, interne regels en eventuele problemen analyseren om te begrijpen hoe de gemeenschap functioneert.
Stedenbouwkundige problemen in Marbella
Na alles wat er in Marbella op stedenbouwkundig vlak is gebeurd, hebben veel kopers nog steeds twijfels: bestaan er vandaag nog woningen met stedenbouwkundige problemen of verborgen lasten?
Ja, die bestaan nog. En het is belangrijk te begrijpen dat niet alle onregelmatigheden dezelfde ernst hebben.
Sommige zijn klein, zoals elementen die nog geregulariseerd moeten worden, maar andere kunnen veel ernstiger zijn en invloed hebben op de verkoop, financiering of het gebruik van de woning.
Daarom is het essentieel om elke woning grondig te analyseren en de exacte juridische situatie te begrijpen voordat men een beslissing neemt.
Reële risico’s bij aankoop volgens Miguel Manzanares
Volgens uw ervaring, wat is de meest voorkomende juridische fout die internationale kopers nog steeds maken wanneer zij in Marbella kopen?
De meest voorkomende fout is kopen zonder juridisch advies. Dat lijkt misschien verrassend, maar het gebeurt nog steeds.
Er zijn kopers die privécontracten ondertekenen of zelfs rechtstreeks naar de notaris gaan zonder voorafgaande controle van de woning. En op dat moment ontstaan de problemen: verborgen lasten, stedenbouwkundige problemen of fiscale kwesties.
Zodra de aankoop is afgerond, is de koper eigenaar en moet hij de gevolgen dragen.
Een van de meest voorkomende vragen onder kopers betreft de reservering: kan een aanbetaling verloren gaan en in welke situaties gebeurt dat concreet?
Ja, dat kan gebeuren als de koper besluit niet door te gaan terwijl alles juridisch in orde is.
Tijdens de reserveringsperiode wordt de woning van de markt gehaald en kan de verkoper andere kansen mislopen. Als de koper zich zonder geldige reden terugtrekt, dient de aanbetaling als compensatie.
Als er daarentegen een juridisch probleem wordt vastgesteld tijdens de due diligence, wordt de aanbetaling terugbetaald.
Zonder in detail te treden, kunt u een voorbeeld geven waarbij een juridische controle een groot probleem voor de koper heeft voorkomen?
Er zijn vrij gebruikelijke situaties die dit goed illustreren.
Bijvoorbeeld fiscale verplichtingen uit eerdere transacties die op de nieuwe eigenaar kunnen worden verhaald, of gevallen waarin de verkoper de gemeentelijke meerwaardebelasting niet heeft betaald en de koper daarvoor aansprakelijk wordt.
Dit zijn zaken die op het eerste gezicht niet zichtbaar zijn, maar een aanzienlijke financiële impact kunnen hebben.
Belastingen bij aankoop in Andalusië
Wanneer een koper een woning in Marbella of Andalusië koopt, met welke belastingen moet hij vanaf het begin rekening houden en welk extra percentage moet hij boven op de aankoopprijs voorzien?
Dat hangt af van of het om een bestaande woning of nieuwbouw gaat. Bij bestaande woningen betaalt de koper 7% overdrachtsbelasting. Bij nieuwbouw betaalt men 10% btw plus 1,2% zegelrecht.
Daarbovenop komen notariskosten, registratiekosten en juridische kosten. Lange tijd werd een globale schatting van 10% gebruikt, hoewel dit bij duurdere woningen tegenwoordig wat te hoog kan zijn.
Als Miguel Manzanares één duidelijke waarschuwing zou moeten geven aan een internationale koper die vandaag in Marbella wil investeren, wat zou dat zijn?
Niet improviseren en niet kopen zonder juridisch advies.
En tot slot, in één zin: wat zou elke koper moeten horen voordat hij tekent?
Dat bij een vastgoedtransactie niet alleen telt wat je ziet, maar vooral alles wat je vooraf moet controleren.
