Miguel Manzanares: “Comprar una propiedad en Marbella sin abogado es una imprudencia”
Carmen Duran - 30 Mar 2026 - Noticias Pure Living
PURE TALKS: Miguel Manzanares. Comprar una propiedad en Marbella puede parecer, a simple vista, un proceso sencillo: se elige el inmueble, se acuerda un precio y se firma. Sin embargo, detrás de una operación inmobiliaria hay numerosos aspectos jurídicos, urbanísticos y fiscales que conviene revisar con detalle, especialmente cuando hablamos de clientes internacionales que no conocen en profundidad el sistema español.
Para abordar todas estas cuestiones, Javier Nieto, CEO de Pure Living Properties, conversa con Miguel Manzanares, fundador de Manzanares Abogados, firma con tres décadas de trayectoria y una sólida especialización en derecho inmobiliario y tributario. A lo largo de la entrevista, Miguel Manzanares explica qué hace diferente comprar en Marbella frente a otros países, por qué sigue siendo esencial la figura del abogado, qué riesgos legales pueden aparecer en una compraventa y qué impuestos debe tener presentes tanto un comprador como un vendedor.
Con un enfoque claro, práctico y pensado para responder a las dudas más habituales del mercado, Miguel Manzanares repasa también cuestiones como la due diligence, las irregularidades urbanísticas, la pérdida de depósitos, la fiscalidad de residentes y no residentes o la conveniencia —o no— de comprar a título personal o mediante una sociedad.
En el aspecto legal, cuando un comprador internacional llega a Marbella, ¿Qué diferencias clave se encuentra frente a otros países o mercados donde haya comprado anteriormente?
Lo primero que hay que entender es que en España el notario no cumple el mismo papel que en otras jurisdicciones. En algunos países el notario participa activamente en la revisión legal del inmueble o en la protección del comprador, pero aquí su función es distinta.
El notario interviene en el momento final, cuando se firma la escritura pública, se paga el precio y se transmite la propiedad. Supervisa que todo se ajuste a la legalidad, pero no realiza el chequeo previo del inmueble.
Por eso, el comprador necesita un abogado que haga ese trabajo previo. Sin ese análisis, queda expuesto a problemas que no son visibles y que pueden afectar tanto a la seguridad de la compra como al valor futuro del inmueble.
Pasos legales para comprar una propiedad
Una vez que el cliente ha elegido una propiedad y ha acordado las condiciones, ¿Cómo es realmente el proceso legal completo desde la reserva hasta la firma en notaría?
Una vez que comprador y vendedor han acordado el precio, el proceso suele comenzar con una reserva para retirar la propiedad del mercado.
A partir de ahí se inicia la due diligence, que es el proceso clave donde se revisa toda la situación legal del inmueble. Si el resultado es positivo, se firma un contrato privado con un depósito y posteriormente se llega a la firma de la escritura pública ante notario.
En ese momento se paga el precio total, se entregan las llaves y se transmite la propiedad. Después todavía queda la fase administrativa: inscripción en el registro, pago de impuestos y organización de suministros y domiciliaciones.
Antes incluso de firmar una reserva, ¿Qué comprobaciones consideras imprescindibles para que un comprador pueda avanzar con seguridad y evitar riesgos innecesarios?
La primera es la situación registral: comprobar quién es el propietario, cómo está inscrito el inmueble y si existen cargas o gravámenes.
La segunda es la situación urbanística: verificar que la propiedad tiene todas las licencias, que se construyó conforme a la normativa y que su situación es estable.
La tercera es la comunidad de propietarios: revisar estatutos, normas internas y posibles incidencias para entender cómo funciona realmente el entorno donde se encuentra la vivienda.
Problemas urbanísticos en Marbella
Después de todo lo ocurrido en Marbella en materia urbanística, muchos compradores siguen teniendo dudas: ¿Siguen existiendo hoy propiedades con problemas urbanísticos o cargas ocultas?
Sí, existen. Y es importante entender que no todas las irregularidades tienen la misma gravedad.
Puede haber situaciones menores, como elementos pendientes de regularización, pero también casos más complejos que afectan directamente a la posibilidad de vender, hipotecar o incluso utilizar el inmueble con normalidad.
Por eso es fundamental analizar cada propiedad en detalle y entender exactamente qué tipo de situación urbanística tiene antes de tomar una decisión.
Riesgos reales en la compra según Miguel Manzanares
Desde tu experiencia, ¿Cuál dirías que es el error legal más habitual que siguen cometiendo los compradores internacionales cuando llegan a Marbella?
El más habitual es comprar sin asesoramiento legal. Aunque pueda parecer sorprendente, sigue ocurriendo.
Hay compradores que firman contratos privados o incluso acuden directamente a notaría sin haber hecho una revisión previa del inmueble. Y es ahí donde aparecen los problemas: cargas ocultas, incidencias urbanísticas o cuestiones fiscales no detectadas.
Cuando eso ocurre, el comprador ya es propietario y tiene que asumir las consecuencias.
Una de las dudas más frecuentes entre los compradores es qué ocurre con la reserva: ¿Se puede llegar a perder un depósito y en qué situaciones concretas sucede?
Sí, se puede perder si el comprador decide no continuar después de que el chequeo legal haya sido correcto.
Durante el tiempo que la propiedad está reservada, el vendedor deja de mostrarla y puede perder otras oportunidades. Si finalmente el comprador se retira sin causa legal, ese depósito actúa como compensación.
En cambio, si aparece un problema jurídico relevante durante la due diligence, el depósito se devuelve.
Sin necesidad de entrar en detalles concretos, ¿Puedes compartir algún ejemplo real donde una revisión legal haya evitado un problema importante para el comprador?
Hay situaciones bastante habituales que ilustran bien este punto.
Por ejemplo, afecciones fiscales derivadas de transmisiones anteriores que pueden recaer sobre el nuevo propietario, o casos en los que el vendedor no ha pagado la plusvalía municipal y el comprador acaba siendo responsable.
Son cuestiones que no se ven a simple vista, pero que pueden tener un impacto económico importante si no se detectan a tiempo.
Impuestos al comprar en Andalucía
Cuando un comprador adquiere una propiedad en Marbella o en Andalucía, ¿Qué impuestos debe tener claros desde el inicio y qué porcentaje adicional debería contemplar sobre el precio?
Depende de si se trata de reventa o de obra nueva. En reventa, el comprador paga un 7% de Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. En obra nueva, se paga un 10% de IVA más un 1,2% de Actos Jurídicos Documentados.
A eso hay que añadir notaría, registro y honorarios legales. Durante años se ha utilizado la referencia del 10% como cálculo global orientativo, aunque hoy en propiedades de mayor valor puede resultar algo elevada.
En el caso de un propietario que decide vender, ¿Qué impuestos debe tener en cuenta y qué diferencias existen entre residentes y no residentes?
Sí, hay diferencias claras. Un residente tributa por la ganancia patrimonial aplicando tramos progresivos. En cambio, un no residente tributa a tipo fijo: 19% si es ciudadano de la Unión Europea y 24% si es extracomunitario.
Además, el vendedor debe pagar la plusvalía municipal.
Una vez adquirida la propiedad, ¿Qué impuestos o costes recurrentes debe prever un propietario cada año en España?
Principalmente dos. El IBI, que es un impuesto municipal anual, y la renta imputada, que es un ingreso teórico que Hacienda atribuye al propietario por el hecho de tener el inmueble, aunque no lo alquile. Es un concepto que muchos compradores internacionales desconocen al principio y que conviene explicar bien.
Si el propietario decide alquilar la vivienda, ya sea a corto o largo plazo, ¿Cómo tributan esos ingresos en España?
En ese caso se tributa por el ingreso real. Los residentes tributan según su renta, mientras que los no residentes tributan al 19% si son comunitarios y al 24% si no lo son. La diferencia es que los comunitarios pueden deducirse gastos y los no comunitarios, en general, no.
Preparación del vendedor según Miguel Manzanares
Desde el punto de vista legal, ¿Qué debería tener preparado un propietario antes de sacar su vivienda al mercado para evitar retrasos o problemas en la operación?
Lo ideal es tener preparada toda la documentación básica: nota simple, licencia de primera ocupación, estatutos de la comunidad, reglamento interno y recibos de suministros e impuestos. Esto facilita el proceso y evita retrasos innecesarios.
¿Qué tipo de situaciones pueden llegar a bloquear una operación el mismo día de la firma en notaría si no se han previsto correctamente?
Normalmente, problemas que no se han detectado antes: cargas, incidencias urbanísticas o cuestiones pendientes con la comunidad o la administración.
Por eso es clave no intentar ir directamente a escritura sin haber hecho una revisión previa.
En tu experiencia, ¿Qué aspectos suelen sorprender más a un vendedor extranjero cuando vende una propiedad en España?
En muchos casos, el funcionamiento de las comisiones inmobiliarias, especialmente cuando hay colaboración entre agencias.
También les llama la atención que los costes al vender son más reducidos en comparación con los que asumieron al comprar.
Muchos clientes plantean la duda de si es mejor comprar a título personal o a través de una sociedad. A grandes rasgos, ¿De qué depende realmente esta decisión?
Depende principalmente del uso del inmueble. Cuando la propiedad se destina a uso personal, suele tener más sentido comprar a título particular. En estructuras más orientadas a inversión, puede analizarse la opción de sociedad, aunque no siempre resulta más eficiente. Cada caso requiere un análisis específico.
Si Miguel Manzanares tuviera que dar una advertencia clara a un comprador internacional que esté pensando en comprar en Marbella hoy, ¿Qué le dirías?
Que no improvise y que no compre sin asesoramiento legal.
Y, para terminar en una sola frase, ¿Qué debería escuchar todo comprador antes de firmar?
Pues todo comprador debería saber que en una operación inmobiliaria, lo importante no es solo lo que ves, sino todo lo que debes revisar antes de comprar.
