Miguel Manzanares : « Acheter une propriété à Marbella sans avocat est une imprudence »
Carmen Duran - 30 Mar 2026 - Actualités Pure Living
PURE TALKS : Miguel Manzanares. Acheter une propriété à Marbella peut sembler, à première vue, un processus simple : on choisit le bien, on s’accorde sur le prix et on signe. Pourtant, derrière toute opération immobilière se cachent de nombreux aspects juridiques, urbanistiques et fiscaux qu’il est essentiel d’examiner en détail, en particulier lorsqu’il s’agit de clients internationaux qui ne connaissent pas en profondeur le système espagnol.
Pour aborder ces questions, Javier Nieto, CEO de Pure Living Properties, échange avec Miguel Manzanares, fondateur de Manzanares Abogados, cabinet fort de plus de trois décennies d’expérience et spécialisé en droit immobilier et fiscal. Tout au long de l’entretien, Miguel Manzanares explique ce qui différencie l’achat à Marbella d’autres marchés, pourquoi le recours à un avocat reste indispensable, quels risques juridiques peuvent apparaître lors d’une transaction et quels impôts doivent être pris en compte par les acheteurs et les vendeurs.
Avec une approche claire et pratique, pensée pour répondre aux principales interrogations du marché, Miguel Manzanares aborde également des sujets tels que la due diligence, les irrégularités urbanistiques, la perte des dépôts, la fiscalité des résidents et non-résidents ou encore l’opportunité — ou non — d’acheter à titre personnel ou via une société.
D’un point de vue juridique, lorsqu’un acheteur international arrive à Marbella, quelles différences clés rencontre-t-il par rapport à d’autres pays ou marchés dans lesquels il a déjà acheté auparavant ?
La première chose à comprendre est qu’en Espagne, le notaire ne joue pas le même rôle que dans d’autres juridictions. Dans certains pays, le notaire participe activement à la vérification juridique du bien ou à la protection de l’acheteur, mais ici, son rôle est différent.
Le notaire intervient au moment final, lors de la signature de l’acte public, du paiement du prix et du transfert de propriété. Il veille à la conformité juridique de l’opération, mais ne réalise pas les vérifications préalables du bien.
C’est pourquoi l’acheteur a besoin d’un avocat pour effectuer ce travail en amont. Sans cette analyse, il s’expose à des problèmes invisibles qui peuvent affecter la sécurité de l’investissement et la valeur future du bien.
Les étapes juridiques pour acheter une propriété
Une fois que le client a choisi un bien et s’est mis d’accord sur les conditions, comment se déroule réellement le processus juridique complet, depuis la réservation jusqu’à la signature chez le notaire ?
Une fois que l’acheteur et le vendeur se sont accordés sur le prix, le processus commence généralement par une réservation afin de retirer le bien du marché.
Ensuite débute la due diligence, qui est l’étape clé durant laquelle toute la situation juridique du bien est analysée. Si le résultat est positif, un contrat privé est signé avec un dépôt, puis on procède à la signature de l’acte public devant notaire.
À ce moment-là, le prix total est payé, les clés sont remises et la propriété est transférée. Ensuite, une phase administrative subsiste : inscription au registre, paiement des taxes et mise en place des services et domiciliations.
Avant même de signer une réservation, quelles vérifications considérez-vous comme indispensables pour qu’un acheteur puisse avancer en toute sécurité et éviter des risques inutiles ?
La première concerne la situation au registre foncier : vérifier l’identité du propriétaire, la description du bien et l’existence éventuelle de charges.
La deuxième est la situation urbanistique : s’assurer que le bien dispose de toutes les licences, qu’il a été construit conformément à la réglementation et que sa situation juridique est stable.
La troisième concerne la copropriété : analyser les statuts, les règles internes et les éventuelles incidences pour comprendre le fonctionnement de l’environnement dans lequel se trouve le bien.
Problèmes urbanistiques à Marbella
Après tout ce qui s’est passé à Marbella en matière d’urbanisme, de nombreux acheteurs ont encore des doutes : existe-t-il aujourd’hui des propriétés présentant des problèmes urbanistiques ou des charges cachées ?
Oui, elles existent. Et il est important de comprendre que toutes les irrégularités n’ont pas le même degré de gravité.
Certaines peuvent être mineures, comme des éléments en attente de régularisation, mais d’autres peuvent être plus complexes et affecter directement la capacité à vendre, financer ou même utiliser le bien normalement.
C’est pourquoi il est essentiel d’analyser chaque propriété en détail et de comprendre précisément sa situation urbanistique avant de prendre une décision.
Les risques réels lors de l’achat selon Miguel Manzanares
D’après votre expérience, quelle est l’erreur juridique la plus fréquente que continuent de commettre les acheteurs internationaux lorsqu’ils arrivent à Marbella ?
La plus fréquente est d’acheter sans conseil juridique. Cela peut sembler surprenant, mais cela arrive encore.
Certains acheteurs signent des contrats privés ou se rendent directement chez le notaire sans avoir effectué de vérification préalable du bien. Et c’est à ce moment que les problèmes apparaissent : charges cachées, irrégularités urbanistiques ou risques fiscaux non détectés.
Une fois l’achat réalisé, l’acheteur devient propriétaire et doit en assumer les conséquences.
L’une des questions les plus fréquentes chez les acheteurs concerne la réservation : peut-on perdre un dépôt et dans quelles situations cela se produit-il concrètement ?
Oui, cela peut arriver si l’acheteur décide de ne pas poursuivre alors que toutes les vérifications juridiques sont correctes.
Pendant la période de réservation, le vendeur retire le bien du marché et peut perdre d’autres opportunités. Si l’acheteur se retire sans motif juridique, le dépôt agit comme une compensation.
En revanche, si un problème juridique apparaît lors de la due diligence, le dépôt est restitué.
Sans entrer dans des détails trop spécifiques, pouvez-vous partager un exemple réel où une vérification juridique a permis d’éviter un problème important pour un acheteur ?
Il existe des situations assez courantes qui illustrent bien cela.
Par exemple, des charges fiscales liées à des transactions antérieures qui peuvent retomber sur le nouveau propriétaire, ou des cas où le vendeur n’a pas payé la plus-value municipale et où l’acheteur en devient responsable.
Ce sont des éléments invisibles à première vue, mais qui peuvent avoir un impact économique important s’ils ne sont pas détectés à temps.
Fiscalité à l’achat en Andalousie
Lorsqu’un acheteur acquiert une propriété à Marbella ou en Andalousie, quels sont les impôts qu’il doit absolument connaître dès le départ et quel pourcentage supplémentaire doit-il prévoir par rapport au prix d’achat ?
Cela dépend s’il s’agit d’une revente ou d’un bien neuf. En revente, l’acheteur paie 7 % d’impôt sur les transmissions patrimoniales. Dans le neuf, il paie 10 % de TVA plus 1,2 % de droits.
À cela s’ajoutent les frais de notaire, d’enregistrement et d’avocat. Pendant longtemps, on a utilisé une estimation globale de 10 %, bien qu’aujourd’hui, pour des biens de plus grande valeur, ce calcul puisse être légèrement surestimé.
Dans le cas d’un propriétaire qui décide de vendre, quels impôts doit-il prendre en compte et quelles différences existent entre résidents et non-résidents ?
Oui, il existe des différences claires. Un résident est imposé sur la plus-value selon des tranches progressives. En revanche, un non-résident est imposé à taux fixe : 19 % s’il est citoyen de l’Union européenne et 24 % s’il est extracommunautaire.
De plus, le vendeur doit payer la plus-value municipale.
Une fois la propriété acquise, quels impôts ou coûts récurrents un propriétaire doit-il prévoir chaque année en Espagne ?
Principalement deux. L’IBI, qui est un impôt municipal annuel, et le revenu imputé, qui est un revenu théorique attribué par l’administration fiscale du simple fait de posséder le bien, même s’il n’est pas loué.
C’est un concept que de nombreux acheteurs internationaux ne connaissent pas au départ et qu’il est important de bien expliquer.
Si le propriétaire décide de louer le bien, que ce soit à court ou à long terme, comment ces revenus sont-ils imposés en Espagne ?
Dans ce cas, l’imposition se fait sur le revenu réel.
Les résidents sont imposés selon leur revenu, tandis que les non-résidents paient 19 % s’ils sont européens et 24 % s’ils ne le sont pas. La différence est que les résidents européens peuvent déduire leurs charges, contrairement aux non-européens.
Préparation du vendeur selon Miguel Manzanares
D’un point de vue juridique, que devrait préparer un propriétaire avant de mettre son bien en vente afin d’éviter des retards ou des problèmes lors de la transaction ?
L’idéal est de disposer de toute la documentation de base : extrait du registre foncier, licence de première occupation, statuts de la copropriété, règlement interne et factures de services et d’impôts.
Cela facilite le processus et évite des retards inutiles.
Quels types de situations peuvent bloquer une vente le jour même de la signature chez le notaire si elles n’ont pas été correctement anticipées ?
En général, des problèmes qui n’ont pas été détectés auparavant : charges, irrégularités urbanistiques ou questions en suspens avec la copropriété ou l’administration.
C’est pourquoi il est essentiel de ne pas aller directement à la signature sans avoir effectué une vérification préalable.
Selon votre expérience, quels aspects surprennent le plus les vendeurs étrangers lorsqu’ils vendent une propriété en Espagne ?
Dans de nombreux cas, le fonctionnement des commissions immobilières, notamment lorsqu’il y a collaboration entre agences.
Ils sont également souvent surpris de constater que les coûts de vente sont plus faibles que ceux qu’ils ont supportés lors de l’achat.
De nombreux clients se demandent s’il est préférable d’acheter en nom propre ou via une société. De manière générale, de quoi dépend réellement cette décision ?
Cela dépend principalement de l’usage du bien. Lorsqu’il s’agit d’un usage personnel, il est généralement plus pertinent d’acheter en nom propre. Dans des structures plus orientées vers l’investissement, une société peut être envisagée, bien que cela ne soit pas toujours plus efficace. Chaque situation nécessite une analyse spécifique.
Si Miguel Manzanares devait donner un avertissement clair à un acheteur international souhaitant acheter à Marbella aujourd’hui, que lui dirait-il ?
De ne pas improviser et de ne pas acheter sans conseil juridique.
Et pour terminer, en une seule phrase, que devrait entendre tout acheteur avant de signer ?
Tout acheteur doit comprendre que dans une opération immobilière, l’important n’est pas seulement ce que l’on voit, mais tout ce qu’il faut vérifier avant d’acheter.
