Novedades en el alquiler de temporada tras la ley 4/2013 que reforma la LAU de 1994

A raíz de la entrada en vigor de la Ley 4/2013 de 4 de junio, sobre medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, que, desde luego, sólo resulta de aplicación para aquellos contratos de arrendamiento que se suscriban con posterioridad a dicha fecha, que modifica la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, se han generado una serie de dudas entre propietarios, ya sean empresas o particulares, sobre si los alquileres por períodos cortos deben o no ser calificados como turísticos o de temporada.

Realmente, esta polémica surgida a raíz de la Ley tiene poco sentido, pues pese a la reforma de la LAU, la Comunidad Autónoma de Andalucía ya tenía marcados los requisitos que deben ofrecer este tipo de alojamientos de índole turística, así como, posibles servicios adicionales que puedan prestar.

El Preámbulo de la citada Ley 4/2013, que es donde se indica la intención del legislador, se hace constar lo siguiente al respecto sobre los alojamientos privados para el turismo: ”…….. de ahí que la Ley los excluya específicamente para que queden regulados en la normativa sectorial especifica o, en su defecto, se les aplique el régimen de los arrendamientos de temporada que no sufre modificación”.

Resulta evidente que cabe perfectamente seguir aplicando a todos los supuestos habituales de arrendamiento playa, montaña, centro urbano o rústico el art. 3.2 de la LAU, con relación entre las partes exclusivamente civil. En realidad lo que ha pasado es que el nuevo art. 5. e) hace referencia expresa a la exclusión de estas viviendas de las normas específicas de los arrendamientos urbanos, pero sigue indicando que “……… cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial”.

Naturalmente, y tal y como ya exigía con anterioridad a la publicación de esta Ley la normativa sectorial, los alojamientos deben estar incluidos en el registro especial correspondiente, en el caso que nos ocupa, en el Registro correspondiente de Turismo de la Junta de Andalucía.

Por tanto, por solventar las posibles dudas de propietarios, los mismos pueden seguir alquilando sus alojamientos, obviamente sin servicios complementarios, pero en cuanto a posibles sanciones son las mismas que podía imponer la Junta de Andalucía antes de la publicación de la citada ley. El arrendatario, por su parte, no tendrá problema ni sanción alguna por alquilar un alojamiento temporalmente, tal y como no lo ha tenido hasta ahora. El arrendatario, podrá exigir al arrendador que el alojamiento este en correcto estado y que se encuentre acorde a lo manifestado en la publicidad del mismo.

Por otra parte, incorporar unas pinceladas de las novedades de esta Ley 4/2013 de 4 de junio, sobre medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, que entendemos es interesante conocer y resumen el espíritu de la misma.

– Mayor libertad de pactos inter partes

Las partes tendrán mayor libertad para disponer expresamente las cuestiones o estipulaciones que consideren en el contrato. Mayor flexibilidad sobre todo en el plazo mínimo de alquiler de la LAU.

– Inscripción del contrato de arrendamiento en el Registro de la Propiedad

Existe tras la reforma la necesidad de inscribir el contrato de arrendamiento en el Registro de la Propiedad, a fin de resultar el mismo oponible frente a terceros con derechos posteriores (como sería una hipoteca, el ejercicio de un derecho de compra, etc.), en cuyos casos se respeta el arrendamiento.

–  Modificación plazos de duración del contrato de arrendamiento de vivienda

La duración mínima del contrato de arrendamiento pasa de ser de 5 años, exigibles por el arrendatario independientemente de lo pactado en contrato, a ser de 3 años con la nueva Ley 3/2013. Si ninguna de las partes manifestara la voluntad de resolverlo transcurridos los 3 años mínimos de vigencia, se prorrogará por 1 años más, y no por 3 años más como ocurría antes de la reforma.

–  Desistimiento del contrato por parte del arrendatario durante el plazo mínimo legal de duración

Mientras que antes de la reforma el arrendatario solo podía desistir del contrato transcurridos los 5 años, mínimo legal de duración, tras la reforma no es necesario esperar los 3 años mínimos previstos para solicitar el desistimiento, que podrá tener lugar por parte del arrendatario a partir del sexto mes desde la fecha de celebración del contrato, debiendo hacerlo con 30 días de antelación

–  Sustitución de la renta por obras de reforma o rehabilitación

Mientras que antes se exigía que el pago de la renta fuera exclusivamente en dinero, en la actualidad propietario y arrendatario podrán pactar, aunque por plazo determinado, que la obligación del pago de la renta se reemplace total o parcialmente por la realización de reformas o rehabilitaciones a cargo del arrendatario; sin que el arrendatario pueda en un futuro exigir al propietario compensación económica alguna por las mismas. No obstante, si habiendo pactado lo anterior el arrendatario no realizare dichas obras, la ley faculta al arrendador para resolver el contrato.

–  Libertad de criterio en la actualización de la renta

La actualización de la renta queda a lo que pacten las partes. Las mismas ya pueden hacerlo incluso durante el plazo mínimo de duración con un criterio diferente al del IPC, en contraposición a las exigencia de la LAU previas a la reforma.

–  Requerimiento notarial o judicial ante la falta de pago de la renta

El propietario puede solicitar a un juez o a un notario para que requiera al arrendatario el pago de las cantidades debidas o dejadas de abonar. Si en los 10 días siguientes al requerimiento el arrendatario no contestara o aceptara la resolución del contrato de arrendamiento, deberá restituir inmediatamente el inmueble al arrendador.

– Nueva causa de resolución del contrato de uso distinto del de vivienda

En este sentido, a las causas de resolución contractual previstas en la LAU de 1994 para los contratos de uso distinto del de vivienda (local de negocio), por fin se incluyen las obras no consentidas por el propietario o las realizadas de forma dolosa por el arrendatario.

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