Novedades fiscales en Andalucía en 2026: qué ha cambiado y cómo impacta en el mercado inmobiliario
Carmen Duran - 4 Feb 2026 - Noticias Pure Living
El inicio de 2026 ha traído consigo una serie de novedades fiscales en Andalucía que están teniendo un impacto directo —y en algunos casos silencioso— en el mercado inmobiliario. No se trata de una revolución normativa ni de un cambio de reglas radical, pero sí de una reorganización del marco fiscal que afecta especialmente a inversores, operadores profesionales y a determinadas estrategias patrimoniales.
Entender las novedades fiscales en Andalucía en 2026 es una cuestión práctica. No solo para quienes compran vivienda como residencia habitual, sino para quienes analizan operaciones de inversión, reventa o planificación a medio y largo plazo en mercados como Marbella y la Costa del Sol. Pure Living Propeties, agencia inmobiliaria de referencia en el mercado prime, ha analizado en profundidad las principales novedades fiscales y su impacto en el mercado inmobiliario.
Un marco fiscal que afina los incentivos
Una de las ideas clave para comprender las novedades fiscales en Andalucía en 2026 es que la Junta de Andalucía ha optado por mantener un entorno fiscal competitivo, pero introduciendo límites y condiciones más claras en algunos beneficios que hasta ahora tenían un recorrido muy amplio.
Esto se traduce en menos margen para interpretaciones flexibles y en una mayor necesidad de planificación previa, especialmente en operaciones profesionales y patrimoniales.
El ITP reducido del 2 %: sigue vigente, pero con nuevas reglas
Uno de los cambios más relevantes dentro de las novedades fiscales Andalucía 2026 afecta al tipo reducido del 2 % del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) aplicable a profesionales inmobiliarios que adquieren viviendas para su posterior reventa.
Este incentivo se mantiene, pero desde el 1 de enero de 2026 se aplican nuevas condiciones recogidas en la Ley 8/2025, de 22 de diciembre, de Presupuestos de Andalucía.
- El valor máximo del inmueble no puede superar los 500.000 €, incluyendo anejos como plazas de garaje o trasteros.
- El plazo máximo de reventa se reduce a dos años desde la adquisición.
- Si no se cumplen estos requisitos, la operación pasa a tributar al tipo general del 7 % de ITP.
En la práctica, estas novedades fiscales Andalucía 2026 obligan a los operadores profesionales a ajustar precios, tiempos y estructuras de inversión, especialmente en un mercado como el de Marbella, donde el valor de los activos suele situarse por encima de la media andaluza.
En este contexto, Javier Nieto, CEO de Pure Living Properties, advierte del impacto real que estas medidas pueden tener en mercados como el de la Costa del Sol. “Esta modificación del tipo reducido del 2 % puede ralentizar de forma significativa la actividad inversora. La introducción de un límite de 500.000 euros deja fuera a la práctica totalidad de las operaciones que se realizan en nuestra zona. En la Costa del Sol, y especialmente en el segmento en el que trabajamos, las propiedades objeto de inversión suelen situarse muy por encima de ese umbral”, señala.
Nieto subraya además que la reducción del plazo de reventa de cinco a dos años introduce una nueva desventaja operativa para los inversores profesionales. “La compra, reforma y reposicionamiento de una propiedad requiere tiempo. Limitar ese proceso a dos años supone una presión adicional que, en muchos casos, hace inviables determinadas operaciones. Es una medida que, tal y como está planteada, no parece pensada para mercados de alta gama como Marbella o la Costa del Sol, y deja fuera de juego a muchos de los inversores que históricamente han contribuido a dinamizar el mercado”, concluye.
El tipo general del 7 % se mantiene: estabilidad para el comprador final
Conviene subrayarlo porque es una de las preguntas más habituales: no hay una subida generalizada de impuestos para comprar vivienda en Andalucía en 2026. El tipo general del 7 % de ITP sigue vigente y se mantiene como uno de los más competitivos de España.
Desde el punto de vista del comprador final, las novedades fiscales Andalucía 2026 no suponen un encarecimiento directo de la compra, sino una mayor claridad sobre qué incentivos se aplican y en qué casos.
Vivienda habitual y discapacidad: ampliación del beneficio fiscal al núcleo familiar
Otra de las novedades fiscales Andalucía 2026 menos visibles, pero relevantes en determinados perfiles, es la ampliación de los supuestos en los que se aplican tipos reducidos por discapacidad.
Desde 2026, el tipo reducido del 3,5 % en ITP y del 0,1 % en AJD para la compra de vivienda habitual se aplica no solo cuando el adquirente tiene discapacidad, sino también cuando un miembro de su núcleo familiar cumple este requisito, siempre que el valor de la vivienda no supere los 250.000 €. Este ajuste introduce un enfoque más amplio y realista de la unidad familiar dentro de las novedades fiscales Andalucía 2026.
Donaciones y planificación patrimonial
En el ámbito del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, las novedades fiscales Andalucía 2026 no eliminan la conocida bonificación del 99 % para familiares directos, pero sí refuerzan los requisitos formales.
Entre los aspectos más relevantes:
- Mayor exigencia de documentación pública.
- Plazos más estrictos para formalizar determinadas donaciones.
- Necesidad de justificar el origen de los fondos en operaciones concretas.
Para el mercado inmobiliario premium, donde muchas adquisiciones se apoyan en estructuras patrimoniales familiares, este punto cobra especial importancia y refuerza la necesidad de asesoramiento previo.
Usufructos, herencias y plazos
Las novedades fiscales Andalucía 2026 también introducen ajustes en la gestión de determinados plazos administrativos. Destaca el plazo de seis meses para autoliquidar la consolidación de dominio en los casos de extinción de usufructo por fallecimiento del usufructuario, cuando la operación original estuvo sujeta a TPO o AJD.
Además, se refuerza la colaboración con notarios mediante el protocolo notarial electrónico, lo que implica una mayor trazabilidad de las operaciones y un control administrativo más ágil.
Preguntas habituales las novedades fiscales en Andalucía 2026
¿Afectan las novedades fiscales Andalucía 2026 al atractivo de invertir en vivienda?
No de forma negativa. Andalucía sigue ofreciendo un marco fiscal competitivo, aunque exige una planificación más precisa en determinadas operaciones.
¿Influyen estos cambios en el mercado inmobiliario de Marbella?
Sí, especialmente en operaciones profesionales de reventa y en planificación patrimonial, aunque el mercado prime mantiene su fortaleza.
¿Es más complejo comprar o invertir en 2026?
No es más complejo, pero sí más técnico. Las novedades fiscales Andalucía 2026 premian el asesoramiento especializado y la correcta estructuración de la operación.
¿Estas modificaciones fiscales tienen carácter retroactivo?
No. Las novedades fiscales Andalucía 2026 no tienen carácter retroactivo.
Esto significa que los cambios introducidos por la Ley 8/2025, de 22 de diciembre, de Presupuestos de la Comunidad Autónoma de Andalucía, se aplican exclusivamente a los hechos imponibles que se produzcan a partir del 1 de enero de 2026.
Las operaciones inmobiliarias formalizadas antes de esa fecha —por ejemplo, compraventas escrituradas en 2025— continúan rigiéndose por la normativa vigente en el momento en que se produjo el hecho imponible, sin verse afectadas por los nuevos límites o requisitos introducidos en 2026.
Este principio de no retroactividad aporta seguridad jurídica tanto a compradores como a inversores, y es especialmente relevante en operaciones profesionales de reventa, planificación patrimonial o estructuras fiscales diseñadas con anterioridad a la entrada en vigor de la nueva normativa.
Un mercado que exige información y criterio experto
Las novedades fiscales Andalucía 2026 confirman una realidad que el mercado inmobiliario premium ya venía mostrando: no basta con encontrar una buena propiedad, es imprescindible entender el contexto fiscal y patrimonial en el que se enmarca la operación.
En Pure Living Properties, agencia inmobiliaria de referencia en el segmento prime, con más de 16 años de experiencia en el mercado inmobiliario de Marbella, acompañamos a compradores e inversores no solo en la selección de activos, sino en la toma de decisiones estratégicas, trabajando de forma coordinada con asesores legales y fiscales cuando la operación lo requiere.
