Nouveautés fiscales en Andalousie 2026 : ce qui a changé et leur impact sur le marché immobilier
Carmen Duran - 4 Fév 2026 - Actualités Pure Living
Le début de l’année 2026 a marqué l’entrée en vigueur de plusieurs nouveautés fiscalesen Andalousie, qui ont déjà un impact direct — et parfois plus discret — sur le marché immobilier. Il ne s’agit ni d’une réforme radicale ni d’un bouleversement des règles du jeu, mais plutôt d’une réorganisation du cadre fiscal qui concerne tout particulièrement les investisseurs, les opérateurs professionnels et certaines stratégies patrimoniales à long terme.
Comprendre les nouveautés fiscales en Andalousie 2026 est donc avant tout une démarche pragmatique. Cela concerne aussi bien les acquéreurs d’une résidence principale que les acheteurs et investisseurs analysant des opérations d’investissement, de revente ou de planification à moyen et long terme dans des marchés comme Marbella et la Costa del Sol.
Un cadre fiscal qui affine les incitations
L’une des clés de lecture des nouveautés fiscales en Andalousie 2026 réside dans la volonté du gouvernement régional de maintenir un environnement fiscal compétitif, tout en introduisant des limites et des conditions plus claires à certains avantages qui bénéficiaient jusqu’ici d’un champ d’application très large.
Dans la pratique, cela se traduit par moins de marge d’interprétation et par une nécessité accrue de planification en amont, en particulier pour les opérations à caractère professionnel ou patrimonial.
Le taux réduit de 2 % de l’ITP : maintenu, mais avec de nouvelles règles
Parmi les mesures les plus significatives des nouveautés fiscales en Andalousie 2026 figure la modification du taux réduit de 2 % de l’ITP (Impôt sur les Transmissions Patrimoniales) applicable aux professionnels de l’immobilier qui acquièrent des biens en vue de leur revente.
Ce dispositif est maintenu, mais depuis le 1er janvier 2026, de nouvelles conditions s’appliquent, telles que définies par la Loi 8/2025 du 22 décembre, Loi de Finances de la Communauté autonome d’Andalousie:
La valeur maximale du bien ne peut excéder 500 000 €, y compris les annexes comme les garages ou débarras.
Le délai maximal de revente est réduit à deux ans à compter de l’acquisition.
En cas de non-respect de ces conditions, l’opération est soumise au taux général de 7 % de l’ITP.
Dans les faits, ces nouveautés fiscales en Andalousie 2026 obligent les investisseurs professionnels à revoir leurs stratégies de prix, de calendrier et de structuration des opérations, notamment sur des marchés comme Marbella, où les valeurs immobilières sont largement supérieures à la moyenne régionale.
Dans ce contexte, Javier Nieto, CEO de Pure Living Properties, souligne l’impact réel que ces mesures peuvent avoir sur des marchés tels que la Costa del Sol. « Chez Pure Living Properties, nous considérons que cette modification du taux réduit de 2 % est susceptible de ralentir de manière significative l’activité d’investissement. L’introduction d’un plafond de 500 000 euros exclut de fait la quasi-totalité des opérations réalisées dans notre zone. Sur la Costa del Sol, et en particulier dans le segment sur lequel nous intervenons, les biens d’investissement se situent généralement bien au-delà de ce seuil, souvent à un, deux ou plusieurs millions d’euros », explique-t-il.
Il ajoute que la réduction du délai de revente de cinq à deux ans constitue un désavantage opérationnel supplémentaire pour les investisseurs professionnels. « L’acquisition, la rénovation et le repositionnement d’un bien immobilier nécessitent du temps. Restreindre l’ensemble de ce processus à deux ans génère une pression supplémentaire et rend, dans de nombreux cas, certaines opérations difficilement viables. Telle qu’elle est conçue aujourd’hui, cette mesure ne semble pas adaptée aux marchés haut de gamme comme Marbella ou la Costa del Sol, et écarte de nombreux investisseurs qui ont historiquement contribué au dynamisme du marché », conclut-il.
Le taux général de 7 % reste inchangé : stabilité pour l’acquéreur final
Il convient de le souligner, car c’est l’une des questions les plus fréquentes : il n’y a pas de hausse généralisée de la fiscalité immobilière en Andalousie en 2026.
Le taux général de 7 % de l’ITP reste en vigueur et continue de positionner l’Andalousie parmi les régions les plus compétitives d’Espagne.
Du point de vue de l’acheteur final, les nouveautés fiscales en Andalousie 2026 n’entraînent donc pas de surcoût direct, mais apportent davantage de clarté quant aux avantages applicables et aux conditions associées.
Résidence principale et handicap : élargissement de l’avantage fiscal au foyer
Parmi les nouveautés fiscales en Andalousie 2026 moins visibles mais pertinentes pour certains profils figure l’extension des taux réduits liés au handicap.
À partir de 2026, le taux réduit de 3,5 % d’ITP et de 0,1 % d’AJD pour l’achat d’une résidence principale s’applique non seulement lorsque l’acquéreur est en situation de handicap, mais également lorsqu’un membre du foyer répond à ce critère, sous réserve que la valeur du bien n’excède pas 250 000 €.
Cette évolution introduit une vision plus large et plus réaliste de la cellule familiale dans le cadre des nouveautés fiscales en Andalousie 2026.
Donations et planification patrimoniale : peu de changements, mais plus d’exigences formelles
S’agissant de l’impôt sur les successions et donations, les nouveautés fiscales en Andalousie 2026 ne suppriment pas l’abattement bien connu de 99 % en faveur des proches, mais renforcent les exigences formelles.
Parmi les points clés :
Des exigences accrues en matière d’actes notariés.
Des délais plus stricts pour formaliser certaines donations.
Un contrôle renforcé de l’origine des fonds.
Pour le marché immobilier premium, où de nombreuses acquisitions reposent sur des structures patrimoniales familiales, cela souligne l’importance d’un accompagnement en amont.
Usufruit, successions et délais : ajustements pratiques
Les nouveautés fiscales en Andalousie 2026 introduisent également des ajustements dans la gestion de certains délais administratifs. Il convient notamment de retenir le délai de six mois pour la déclaration de la consolidation de propriété en cas d’extinction de l’usufruit suite au décès de l’usufruitier, lorsque l’opération initiale était soumise à la TPO ou à l’AJD.
Par ailleurs, le recours au protocole notarial électronique est renforcé, ce qui améliore la traçabilité et le contrôle administratif des opérations.
Questions fréquentes sur les nouveautés fiscales en Andalousie 2026
Les nouveautés fiscales en Andalousie 2026 réduisent-elles l’attractivité de l’investissement immobilier?
Non de manière significative. L’Andalousie demeure un environnement fiscal compétitif, même si une planification plus rigoureuse est désormais nécessaire.
Ces changements ont-ils un impact sur le marché immobilier de Marbella?
Oui, en particulier pour les opérations professionnelles de revente et la planification patrimoniale, bien que le segment prime conserve sa solidité.
Acheter ou investir est-il plus complexe en 2026?
Pas plus complexe, mais plus technique. Les nouveautés fiscales en Andalousie 2026 favorisent les opérations bien structurées et l’accompagnement spécialisé.
Ces modifications fiscales ont-elles un effet rétroactif ?
Non. Les nouveautés fiscales en Andalousie 2026 ne sont pas rétroactives.
Les mesures prévues par la Loi 8/2025 du 22 décembre s’appliquent exclusivement aux faits générateurs d’imposition intervenant à compter du 1er janvier 2026. Les opérations immobilières conclues avant cette date — par exemple les acquisitions réalisées en 2025 — restent soumises à la réglementation alors en vigueur.
Ce principe de non-rétroactivité garantit la sécurité juridique des acheteurs comme des investisseurs et revêt une importance particulière pour les opérations professionnelles de revente et les stratégies patrimoniales à long terme.
Un marché qui exige information et expertise
Les nouveautés fiscales en Andalousie 2026 confirment une réalité déjà bien établie dans le segment immobilier premium : identifier le bon bien ne suffit plus. Il est indispensable de comprendre le contexte fiscal et patrimonial dans lequel s’inscrit chaque opération.
Chez Pure Living Properties, agence immobilière de référence sur le segment prime, forte de plus de 16 ans d’expérience sur le marché immobilier de Marbella, nous accompagnons nos clients non seulement dans la sélection de biens, mais surtout dans la prise de décisions stratégiques et éclairées, en collaboration étroite avec des conseillers juridiques et fiscaux lorsque cela s’avère nécessaire.
