Rubén Solís sobre la construcción de villas de lujo en Marbella: el verdadero ahorro se consigue antes de que comiencen las obras

El mercado residencial prime de Marbella lo definen tanto quienes construyen sus viviendas como quienes las diseñan, las venden o las compran. Pocas constructoras han formado parte de esa historia durante tanto tiempo como B. Solís, la empresa familiar fundada en 1987 que desde entonces ha levantado más de 90 villas solo en La Zagaleta.

En esta edición de Pure Talks, Javier Nieto, CEO y fundador de Pure Living Properties, conversa con Rubén Solís, consejero delegado de B. Solís desde 2019. Hablan de los orígenes de la empresa, de qué debe mirar un comprador en una casa bien construida, de por qué construir en la Costa del Sol cuesta más y del reto al que se enfrenta Marbella en los próximos quince años.

De una empresa familiar de albañilería a La Zagaleta

Bonifacio Solís empezó a trabajar en el campo a los 13 años, porque su familia no podía costearle los estudios. A los 16 pasó a la construcción como peón, y a los 30 comprendió que el esfuerzo físico limitaría su futuro, así que decidió montar su propia empresa. No tenía formación empresarial, pero se rodeó de buenos profesionales y fue aprendiendo a medida que la compañía crecía.

La empresa empezó como contrata de albañilería y encontró su oportunidad cuando el segmento del lujo comenzó a desarrollarse en Marbella. Se ganó la confianza de los promotores de la Costa del Sol y creció sobre todo en La Zagaleta. En 2005 y 2006 llegó a tener 900 trabajadores en nómina. Hoy, según Rubén, no es la empresa local con mayor facturación residencial de la provincia de Málaga, ni lo pretende: la prioridad es la reputación y un volumen de trabajo sostenible.

¿Cómo llegó Rubén a dirigir la empresa?

Rubén asumió el cargo de consejero delegado en 2019, tras la salida del anterior máximo ejecutivo. Su padre, que hoy tiene 71 años, ya no lleva el día a día de la empresa y se centra en la gestión del patrimonio familiar, pero Rubén sigue describiéndolo como un maestro y un activo para la compañía por sus consejos y su experiencia.

Su principal compromiso al asumir la dirección fue mantener intacta la filosofía original. Considera que una cultura humilde, trabajadora, familiar y de compañerismo explica el éxito de la empresa, y que el reto ahora es conservarla con la segunda generación al frente. Todo el equipo directivo pertenece ya a esa generación.

Rubén aprendió el oficio a pie de obra. Desde los 13 o 14 años pasaba los veranos como ayudante de peón, haciendo mezclas y otras tareas de obra. Su padre quería que conociera tanto el trabajo como las condiciones de quienes lo hacen. Aquella experiencia le dejó una sincera admiración por los trabajadores de la construcción y una idea clara del desgaste físico que suponen 35 o 40 años de obra. Más tarde estudió Derecho y trabajó cinco años fuera del negocio familiar antes de decidir incorporarse.

Hoy, dice, lo más difícil de su trabajo es gestionar personas: trabajadores, clientes y colaboradores. Lo que más le molesta es la mala reputación que el sector de la construcción sigue teniendo en Marbella, donde a los constructores se les mira a menudo con recelo pese a las horas y el cuidado que dedican. Javier añade que muchos problemas en la construcción vienen de clientes que eligen mal o intentan ahorrar donde no deben. Un profesional más barato, señala, puede acabar saliendo más caro.

¿Quién construye villas hoy en Marbella?

Rubén distingue dos tipos de cliente. El cliente final construye para vivir en la casa, así que su prioridad es que responda a sus necesidades y a las de su familia, y el coste puede pasar a un segundo plano. El promotor construye para vender y tiene que equilibrar coste de construcción, calidad del producto y margen. Ninguno es mejor que el otro; simplemente buscan resultados distintos.

En el segmento de villas, calcula que alrededor del 95 % de los clientes finales son extranjeros, con muy pocos clientes particulares españoles. En promoción residencial, la proporción se acerca más a un 60 % extranjero y un 40 % nacional. Los compradores llegan de muchos lugares, como Oriente Medio, Rusia, Ucrania, Noruega o Reino Unido, sin que ninguna nacionalidad predomine.

¿Dónde se desvían los presupuestos?

Para Rubén, el papel de una constructora va más allá de ejecutar bien la obra. También debe asesorar al cliente con la experiencia acumulada durante décadas, incluido el comportamiento de los materiales con el paso del tiempo. Ese asesoramiento tiene dos objetivos: ajustar el proyecto al presupuesto y a las expectativas del cliente, y evitar decisiones que parecen razonables al principio pero generan problemas más adelante. Parte de su trabajo, dice, es advertir al cliente cuando una solución puede convertirse en un dolor de cabeza dentro de dos años.

El mayor ahorro no viene de negociar el precio de cada partida. Viene de un proyecto claro, trabajado y entendido por arquitecto, constructor y cliente. Cuando el cliente no tiene claro lo que quiere, el arquitecto no ha terminado de definir el proyecto o el constructor no lo ha estudiado a fondo, el presupuesto puede cambiar de forma radical.

• Una villa bien definida no debería desviarse de su presupuesto más de un 10-15 % aproximadamente.
• Un proyecto que empieza con prisas, sin una definición adecuada, puede desviarse un 30-40 %.

Javier coincide. Muchos clientes quieren empezar en cuanto compran una parcela, y él suele recomendar esperar dos meses más si hace falta para cerrar el proyecto, porque puede abaratar y acelerar la obra.

Los cambios durante la construcción son casi inevitables, explica Rubén, sobre todo en una vivienda para uso propio. Suelen surgir porque el cliente no tiene del todo claro lo que quiere: «pues ya que hacemos esto, hagamos también aquello». Rechaza que sean una forma de encarecer la obra, ya que muchos se basan en precios unitarios fijados en el contrato, y recomienda pactar desde el principio un coeficiente aplicable a cualquier cambio.

Las peticiones más singulares

Después de años en este segmento, cuenta Rubén, muchas peticiones extraordinarias acaban pareciendo normales. La que más le impactó fue una villa en Los Flamingos. La estructura ya estaba terminada cuando el cliente decidió que no le gustaba la orientación y pidió derribarla y volver a construirla con la casa girada unos grados. Fue una decisión difícil de entender, admite Rubén, pero era la casa del cliente y tenía los medios para pedirlo.

Las plataformas giratorias para coches, los ascensores para vehículos e incluso los dormitorios giratorios se han vuelto habituales. Las zonas de bienestar también ganan peso: piscinas interiores, saunas, hammams y gimnasios de gran nivel. Una villa de alta gama necesita hoy una buena zona de amenities, tanto para disfrutarla como para aportar valor al inmueble. La piscina más larga que recuerda haber construido medía 25 metros y estaba en el interior, en el propio salón, en una casa que además tenía piscina exterior.

¿Construir para vivir o construir para vender?

La diferencia está en dónde se pone el foco. Una vivienda para vivir se diseña en torno a las necesidades concretas de su propietario. Una promoción para vender busca la optimización. El promotor debe mantener materiales y calidad al nivel adecuado sin perder el control de los costes, porque el proyecto es un negocio. En el lujo, dice Rubén, ese equilibrio es especialmente difícil.

Cuando hay que optimizar una vivienda, el primer ajuste suele hacerse en los elementos decorativos. La empresa intenta no rebajar la calidad de los materiales ni las prestaciones de las instalaciones, pero puede reducir elementos decorativos costosos, como un uso excesivo de falsos techos de madera. La razón es práctica: estos elementos influyen menos en cómo se vive la casa, aunque tengan un peso estético y económico real.

¿Por qué es más caro construir en Marbella?

Rubén no cuantifica la comparación con otros mercados de lujo internacionales, porque no conoce con precisión los costes en otras zonas de Europa. Dentro de España, sin embargo, tiene claro que Marbella y la Costa del Sol son por lo general más caras que otras zonas, algo que le confirmó un directivo de un grupo constructor nacional.

La causa principal es la escasa oferta de proveedores y subcontratistas capaces de trabajar a este nivel. Hay pocas empresas de instalaciones, carpintería, aluminio, mármol y acabados que den confianza para ejecutar una villa de altas prestaciones. La demanda es alta y el mercado especializado es pequeño, así que cada eslabón de la cadena puede subir su margen: quien suministra el mármol, quien lo prepara y quien lo instala. El resultado es un precio superior al de Sevilla o Valencia, aunque Rubén no ve Marbella mucho más cara que Mallorca, que en algunos casos puede costar más.

El coste de vida en la costa también influye. Traer trabajadores de fuera obliga a pagarles alojamiento, y alquilar una vivienda para cuatro personas puede costar unos 1.200 € al mes. La experiencia técnica local para ejecutar ciertos acabados también eleva el precio.

¿Cómo reconocer una casa bien construida?

Rubén señala tres factores:

• La calidad de los materiales, difícil de valorar para quien no conoce el sector.
• La ejecución y los acabados: los encuentros, las alineaciones, el orden y el detalle de las instalaciones.
• El comportamiento de la casa con el tiempo, el criterio más importante, aunque no se aprecie en una primera visita.

Una casa bien construida debe seguir en muy buen estado después de diez años. La madera hinchada o las carpinterías que empiezan a fallar son, a su juicio, las señales de alarma más claras.

¿Dónde viviría e invertiría Rubén?

Si pudiera construir o comprar cualquier casa sin limitaciones económicas, Rubén elegiría una vivienda familiar pequeña y cómoda en Guadalmina. Se crió en San Pedro de Alcántara y valora la conexión de la zona con la autopista y la carretera de abajo, además de su tranquilidad frente al ambiente más animado del centro de Marbella. No es la zona más exclusiva ni la más cotizada, reconoce, pero tiene un valor personal para él.

Para invertir, destaca varias zonas:

• Sierra Blanca, una zona que, en sus palabras, hasta ahora nunca ha fallado.
• Marbella Club y la Milla de Oro, que considera que siguen siendo áreas de gran valor.
• La Cerquilla, que a nivel personal le gusta menos pero ha generado rentabilidades importantes.
• Primera línea de playa, que valora especialmente, aunque quedan pocas parcelas.
• Estepona, Manilva y Casares, donde ve potencial para la promoción plurifamiliar: el suelo todavía no es excesivamente caro y la vivienda nueva ya se vende a precios altos, lo que deja recorrido y margen.

No elegiría La Zagaleta para sí mismo, aunque la considera un lugar maravilloso. Prefiere Sierra Blanca y las zonas de Marbella más próximas a la costa.

Marbella dentro de 10 o 15 años

A Rubén le preocupa la Marbella de la próxima década y media. A su juicio, las infraestructuras no están siguiendo el ritmo del crecimiento poblacional y urbanístico. Señala varios problemas que ya se ven hoy: falta de capacidad eléctrica para las nuevas promociones, agua insuficiente para llenar piscinas en épocas de sequía y colegios saturados. El crecimiento, dice, exige una mirada más amplia sobre carreteras, hospitales, colegios y servicios públicos.

Lo ve como un problema de toda la Costa del Sol, pero que afecta directamente al futuro de Marbella. Los empresarios y promotores, sostiene, no deberían limitarse a comprar, construir y vender villas. También tienen la responsabilidad de que el crecimiento sea sostenible.

La Marbella que prefiere Rubén Solís

Rubén llegó a Marbella con cuatro años y sigue sintiendo que es su pueblo, pese a todo lo que ha cambiado la ciudad. Recuerda una época en la que en San Pedro todavía no había paseo marítimo.

Su Marbella es una Marbella tranquila. No se identifica con la vida nocturna. Prefiere recorrer en bicicleta el paseo marítimo de San Pedro con sus hijos, subir a la sierra y disfrutar de la calma que todavía conservan algunas zonas de la costa.

Pure Talks es una serie de conversaciones con las personas que dan forma a la vida y al mercado inmobiliario de Marbella. Descubre más entrevistas en nuestra página de Pure Talks.

Pablo Almagro Jiménez Marketing

Conozca a Pablo

Criado y formado en Marbella, graduado en Marketing por la Universidad de Málaga, Pablo Almagro muestra un especial interés en el marketing digital y las nuevas tecnologías. Habla español nativo e inglés con fluidez.