Guide de l'acheteur

Le présent guide offre une brève explication des aspects juridiques de l'achat d'une propriété en Andalousie, Espagne; la diligence convenable qui devrait être effectuée sur la propriété avant de signer l'acte notarié, les taxes et les coûts liés à l'achat, et les coûts et les taxes de maintien ans par la suite, une fois que la propriété a été achetée.

Étapes pour acheter une propriété en Espagne
  1. Postuler pour un numéro de NIE: Si vous êtes non-résident en Espagne, la première chose que vous devez faire est de demander un numéro NIE (numéro d'identification espagnol pour étrangers), comme cela est obligatoire lorsque vous achetez un bien, pour pouvoir avoir accès au registre de terre. Vous devrez demander et obtenir le numéro de NIE personnellement dans le poste de police, à moins que vous accordez à la procuration devant notaire à quelqu'un pour agir en votre nom.
  2. Le contact entre avocats: Une fois que vous avez accord sur un propriété, le prix et les conditions sous réserve de contrat, l'avocat du acheteur contacte avec ce du vendeur, pour demander les documents juridiques de la propriété (titres de propriété, l'impôt foncier, les factures d'électricité, les licences, etc.). C'est importe de vérifier les titres de propriété du vendeur pour confirmer, entre autres choses, la propriété, les frais, et que le bien est décrit avec précision. Nous trouvons parfois que la réalité de la propriété ne correspond pas aux données enregistrées, et aussi avec les détails du cadastre (service des impôts), en particulier avec des maisons ou des parcelles individuelles âgées. L'avocat également vérifiera les dettes, charges, privilèges et charges enregistrés dans le cadastre, et la situation de la propriété à l'égard de l'impôt foncier et les frais de la communauté, et toutes les autres dépenses de fonctionnement: eau, électricité, etc. L'avocat devrait également vérifier à la mairie les règlements d'urbanisme qui s'appliquent à la propriété, s'assurant que tous les permis de construire et habitation sont en place. C'est important de vérifier que la propriété demeure à la loi de programmation, ainsi que toute extension ou modification.
  3. Signature d'un contrat privé: Une fois ces contrôles ont été assurés de manière satisfaisante, le prix a été convenu, et les modalités de paiement ainsi, un contrat privé devrait être signé avec le vendeur, et un dépôt payé. Le montant versé à la signature d'un contrat d'achat privé est normalement de 10% du prix. Il y a différents types de contrats privés:
    1. une option d'achat contrat, lorsque le vendeur est obligé de vendre et l'acheteur peut acheter mais n'est pas obligé d'acheter, mais il perdra le dépôt versé;
    2. un contrat d'achat privé, qui lie les deux parties, et le vendeur ne peut obliger l'acheteur compléter l'achat;
    3. un contrat d'achat privé appelé "Arras pénitentiales" où si l'acheteur se retire, il perd le dépôt et si le vendeur sort (c'est qu'il peut, contrairement aux contrats précédents), il doit rembourser à l'acheteur le double du dépôt versé. C'est important que ce contrat privé comprenne toutes les dispositions nécessaires pour préserver tous les droits aux acheteurs à l'achat futur. Le contrat prévoit normalement pour une durée de un à trois mois pour réalisation et la signature de l'acte authentique dans un notaire public, lorsque le solde de l'achat est payé et la libre possession de la propriété inutilisée est accordée.
  4. Ouverture d'un compte espagnol: L'acheteur doit ouvrir un compte bancaire en Espagne, où il enverra les fonds pour l'achat. Contrairement à d'autres pays en Europe, en Espagne normalement le prix d'achat est payé directement au vendeur dans un projet à partir de votre compte bancaire espagnol de non-résident. Ce n'est pas habituel utiliser des dépôts fiduciaires comptes ou les comptes des avocats ou des notaires. Les fonds pour le paiement des impôts et des dépenses de l'achat sont normalement envoyés sur le compte de l'avocat des clients, qui va prendre soin de ces paiements après la fin de l'achat.
  5. Pour obtenir l'enregistrement de l'acte d'achat public, tous les formulaires d'impôt pertinents doivent être remplis et versées aux autorités fiscales espagnoles.
  6. Changement de propriétaire: La dernière étape consiste à modifier les contrats de services publics pour les services et les livraisons de l'établissement et le nom de l'acheteur (électricité, eau, etc.), ainsi que l'impôt foncier, la mise en place domiciliations de tous les paiements dans la compte bancaire espagnole.
Conséquences et coûts fiscaux Impôt sur le transfert

En Andalousie, la taxe de transfert est une échelle de graduation de 8% à 10%, en fonction du prix d'achat:

TVA + droit de timbre (10% + 1,5%)

Cela s'applique uniquement aux villas - appartements, ou garage / s annexés à un appartement, lorsque le vendeur est un promoteur, dans l'acquisition de propriétés nouvellement développés. Si la TVA s'applique, puis l'impôt sur le transfert ne s'applique pas.

Dans le cas de l'achat d'une parcelle de terrain pour construire une maison, l'impôt à payer est de 21% TVA, plus 1,5% des droits de timbre, sauf certaines exceptions.

La valeur de l'impôt minimum pour 2013 -pour le moment aussi pour 2104- pour acheter des propriétés à Marbella en 2013 et à ce jour est équivalente à la valeur cadastrale de la propriété multipliée par 1,27. Ce chiffre est la valeur minimale de l'administration fiscale estime qu'il vaut. L'administration fiscale peut évaluer le prix d'achat de la propriété si ce dernier est inférieur à la valeur fiscale.

Les frais d'enregistrement de notaire et terrestres

Ce doit être comprise entre 2,000 à 4,000 euros au total. Cela dépendra de la valeur de l'achat, le nombre de pages et de la complexité de l'acte notarié.

«Gains en capital municipales» taxe

Il s'agit d'un impôt payé par le vendeur. C'est une taxe locale basée sur l'augmentation de la valeur du terrain. Dans le cas où le vendeur est non-résident en Espagne, comme la propriété répond du paiement de cette taxe par le vendeur, il est conseillé à l'acheteur de le retenir à partir du prix d'achat et de le payer dans le bureau de l'impôt sur ​​compte du vendeur.

3% retenue à la source

Si le vendeur est un non-résident en Espagne, l'acheteur doit retenir 3% du prix d'achat, et le verser au bureau des impôts dans 30 jours, en raison de l'impôt sur les gains en capital du vendeur. Si le vendeur n'a pas réalisé un gain, soit un gain inférieur au montant de la retenue, il aura le droit de réclamer le remboursement à l'administration fiscale.

Taxes annuelles comme un non-résident Les impôts personnels

Comme un non-résident en Espagne, vous devrez payer l'impôt sur le revenu des non-résidents en Espagne. Il s'agit d'un revenu présumé, versée annuellement avant la fin de chaque année, en supposant que la propriété n'a pas été louée, basée sur les actifs détenus dans l'année précédente. Cela dépendra du nombre de jours qu'il a été tenu cette année-là. C'est équivalent à 1,1% -ou 2,2%, en fonction de quand la valeur cadastrale a été révisée la dernière fois- de la valeur cadastrale, à un taux de 24,75%. Dans le cas où le bien a été loué, la taxe à payer sera 24,75% du revenu net (on doit prendre en compte qu'en fonction de la résidence fiscale de l'investisseur, les dépenses provenant de la location de la propriété peuvent ne pas être déduites pour le calcul de l'impôt). Cette taxe doit être payée après chaque trimestre, avant le 20 du mois suivant chaque trimestre (20e Janvier, le 20 Avril, le 20 Juillet et le 20 Octobre).

Impôt sur la Fortune

Impôt sur la fortune a été aboli en 2007, mais rétablie temporairement en 2011. Le gouvernement a déclaré dans le budget annuel 2014 que l'impôt sur ​​la fortune a été prolongé plus d'un an, et va disparaître à partir du 1er Janvier 2015 Les 700.000 premiers € par personne sont exonérés de l'impôt, et à partir de là, il y a une échelle de graduation.

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